עיקרי הדברים
- המחיר תלוי במה שקונים: יחידת קרקע שאינה זמינה לבנייה או מגרש לבנייה במכרז של רמ"י.
- במכרז של רמ"י בפתח תקוה מסוף 2025, המחיר האמצעי ליחידת דיור היה כ-671 אלף ש"ח, ובמכרז בהרצליה יותר ממיליון ש"ח.
- על הקנייה חל מס רכישה של 6%, והיטל השבחה של מחצית מעליית השווי יחול אם תאושר תוכנית.
- את המחיר של יחידת קרקע בודקים מול שומת תקן 22, הערכת השווי שמקבלים מהמשווק בחינם.
במדריך הזה
במדריך על איחוד וחלוקה ראיתם איך יחידת קרקע יכולה להפוך למגרש רשום, אם תאושר תוכנית. כאן תראו כמה עולה יחידת קרקע ומה משלמים יזמים על מגרש לבנייה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
כמה עולה קרקע להשקעה?
המחירים שמשווקים פרסמו ליחידת קרקע משתנים ממתחם למתחם. יחידת קרקע היא חלק בחלקה שעדיין לא חולקה למגרשים. יחידות כאלה נמכרות בקרקע שאינה זמינה לבנייה, כלומר קרקע שעדיין אי אפשר לקבל עליה היתר בנייה. בטבלה שלהלן תמצאו מחירים של מתחמים שמופיעים בעמוד הקרקעות להשקעה באתר.
| מתחם | עיר | מחיר שפורסם | נכון ל | סטטוס במינהל התכנון |
|---|---|---|---|---|
| מתחם השרף | רמת השרון | החל מ-₪295,000 ליחידת קרקע | אוקטובר 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| נוף הירקון | הוד השרון | ₪3,500 עד ₪4,200 למ"ר | ספטמבר 2026 | הכרעה בהתנגדויות / אישור |
| צפון בן יהודה | כפר סבא | החל מ-₪350,000 ליחידת קרקע | ספטמבר 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| קרקע ליד כפר סבא הירוקה | כפר סבא | החל מ-₪250,000 ליחידת קרקע | ספטמבר 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| מתחם 2000 | ראשון לציון | ₪3,500 עד ₪5,300 למ"ר | ספטמבר 2026 | בבדיקה תכנונית |
| מתחם 8 | גדרה | החל מ-₪199,000 ליחידת קרקע | אוגוסט 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| מתחם 8, עין הים | חדרה | ₪320,000 ליחידת קרקע | אוגוסט 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| רובע הים | חדרה | החל מ-₪499,000 ליחידת קרקע | יולי 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| גבעת טוסקנה | חיפה | החל מ-₪4,000 למ"ר | יוני 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| מתחם המייסדים | נס ציונה | החל מ-₪590,000 ליחידת קרקע | מאי 2026 | במילוי תנאים להפקדה |
| ביאליק על הפארק | קריית ביאליק | ₪1,400 עד ₪2,100 למ"ר | מאי 2026 | הכנת הודעה 77/78 |
| קדמת ביאליק (ביאליק מזרח) | קריית ביאליק | החל מ-₪255,000 ליחידת קרקע | מאי 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| מתחם פריימן (אנ"מ צפוני) | ראשון לציון | ₪4,500 עד ₪5,000 למ"ר | מאי 2026 | ללא תוכנית מפורטת |
| רע/2020, מערב רעננה | רעננה | ₪4,500 עד ₪6,500 למ"ר | מאי 2026 | הפקדה להתנגדויות/השגות |
| חוף התכלת | הרצליה | החל מ-₪200,000 ליחידת קרקע | דצמבר 2025 | אישור |
| דוידסון טק פארק | אשדוד | ₪250,000 ליחידת קרקע | נובמבר 2024 | ללא תוכנית מפורטת |
מקור: עמודי השיווק של המתחמים, בתאריכים שבטבלה. אלה מחירים שהמשווקים ביקשו, לא מחירי עסקאות ולא הערכת שווי. מחירים שפורסמו לפני יותר משנתיים (3) אינם בטבלה ומופיעים, עם תאריכם, בעמוד של כל מתחם.
שימו לב ליחידת המידה: חלק מהמחירים נקובים ליחידת קרקע וחלק למ"ר. לפני שאתם משווים בין מתחמים, בקשו מהמשווק את שטח היחידה במ"ר וחשבו כמה עולה מ"ר בכל אחד מהם.
כמה משלמים יזמים על מגרש לבנייה?
בשני מכרזים של רמ"י לבנייני דירות, בהרצליה ובפתח תקוה, הציעו הזוכים בין כ-644 אלף ש"ח לכ-1.26 מיליון ש"ח ליחידת דיור. יחידת דיור היא דירה אחת מתוך הדירות שמותר לבנות במגרש. המועד האחרון להגשת ההצעות בשני המכרזים היה 31.12.2025.
המחיר ליחידת דיור הוא ההצעה הזוכה על המגרש, חלקי מספר יחידות הדיור בו. המחיר האמצעי בטבלה הוא החציון: בחצי מהמגרשים המחיר היה גבוה ממנו, ובחצי נמוך ממנו. המחירים אינם כוללים את הוצאות הפיתוח, שהן סכום נפרד לכל מגרש.
| הרצליה, קרית מסלול (מכרז 209/2025) | פתח תקוה, סירקין (מכרז 382/2025) | |
|---|---|---|
| מגרשים במכרז | 8 | 10 |
| יחידות דיור בכל המגרשים | 991 | 1,545 |
| המחיר הנמוך ביותר ליחידת דיור (אלפי ₪) | 946 | 644 |
| המחיר האמצעי ליחידת דיור (אלפי ₪) | 1,120 | 671 |
| המחיר הגבוה ביותר ליחידת דיור (אלפי ₪) | 1,256 | 830 |
| הוצאות פיתוח ליחידת דיור, בממוצע (אלפי ₪) | 102 | 237 |
גם באותו מכרז המחיר משתנה ממגרש למגרש. בפתח תקוה הוצאות הפיתוח היו גבוהות בהרבה מאשר בהרצליה. לכן כשמשווים בין מכרזים, מוסיפים למחיר את הוצאות הפיתוח.
בטבלה הבאה תמצאו את אותו חישוב לכל יישוב. בניגוד לשני המכרזים שלמעלה, יש בה גם מגרשים לבתים צמודי קרקע ולדיור מוגן.
| יישוב | מגרשים | יחידות דיור | חציון ליח״ד | טווח ליח״ד | ועדות מכרזים |
|---|---|---|---|---|---|
| בית אלעזרי | 4 | 4 | ₪3,525,778 | ₪3,311,111 ₪3,900,770 | 12.2.2025 |
| אבן ספיר | 3 | 3 | ₪2,396,416 | ₪2,181,000 ₪2,664,000 | 10.3.2025 |
| תל אביב יפו | 24 | 5,691 | ₪1,709,622 | ₪678,444 ₪2,922,293 | 19.2.2025 31.12.2025 |
| הרצליה | 9 | 1,341 | ₪1,120,071 | ₪293,019 ₪1,256,449 | 31.12.2025 |
| קרית מלאכי | 5 | 5 | ₪1,036,999 | ₪920,000 ₪1,229,778 | 21.4.2025 |
| רמת גן | 3 | 1,346 | ₪964,284 | ₪584,885 ₪1,029,059 | 7.4.2025 31.12.2025 |
| יהוד-מונוסון | 4 | 1,034 | ₪768,747 | ₪588,202 ₪1,016,667 | 7.4.2025 3.12.2025 |
| פתח תקוה | 10 | 1,545 | ₪670,786 | ₪644,450 ₪830,004 | 31.12.2025 |
| שדרות | 44 | 48 | ₪667,148 | ₪508,000 ₪1,008,000 | 11.8.2025 26.5.2026 |
| קרית גת | 13 | 833 | ₪657,500 | ₪55,195 ₪913,000 | 6.1.2025 20.4.2026 |
| באר יעקב | 15 | 1,790 | ₪648,052 | ₪545,957 ₪746,086 | 24.11.2025 23.3.2026 |
| לוד | 3 | 596 | ₪449,675 | ₪269,687 ₪631,596 | 9.2.2026 |
| כפר קאסם | 3 | 12 | ₪433,333 | ₪260,833 ₪450,000 | 18.5.2026 |
| יבנה | 4 | 570 | ₪380,116 | ₪365,965 ₪402,575 | 30.6.2025 29.12.2025 |
| נתיבות | 111 | 195 | ₪350,013 | ₪221,500 ₪680,000 | 12.2.2025 18.2.2025 |
| אילת | 4 | 77 | ₪345,700 | ₪282,132 ₪392,857 | 7.4.2025 |
| אריאל | 5 | 208 | ₪281,667 | ₪161,542 ₪435,913 | 30.12.2025 |
| גת במשולש | 31 | 106 | ₪272,667 | ₪191,667 ₪393,180 | 30.12.2025 |
| נהריה | 4 | 516 | ₪261,796 | ₪213,384 ₪320,658 | 28.12.2025 |
| חצור הגלילית | 3 | 330 | ₪211,106 | ₪200,000 ₪270,310 | 4.6.2025 3.8.2026 |
| צפת | 3 | 270 | ₪173,596 | ₪12,658 ₪345,264 | 2.2.2026 5.8.2026 |
| חריש | 3 | 396 | ₪163,380 | ₪90,919 ₪170,644 | 29.12.2025 |
| עפולה | 6 | 408 | ₪117,798 | ₪92,377 ₪150,033 | 31.12.2025 |
| אבו גוש | 8 | 36 | ₪110,336 | ₪46,378 ₪290,052 | 7.9.2025 |
| קרית אתא | 3 | 618 | ₪104,821 | ₪100,854 ₪110,774 | 31.12.2025 |
| עמנואל | 4 | 96 | ₪44,023 | ₪25,000 ₪79,894 | 12.11.2025 23.6.2026 |
| ערד | 4 | 404 | ₪42,366 | ₪14,628 ₪53,921 | 2.2.2026 |
| ירוחם | 11 | 668 | ₪30,252 | ₪6,352 ₪64,905 | 27.1.2025 3.8.2026 |
| באר שבע | 4 | 747 | ₪12,896 | ₪4,956 ₪33,979 | 9.6.2025 22.6.2026 |
| נוף הגליל | 4 | 2,225 | ₪12,196 | ₪7,910 ₪14,828 | 31.12.2025 3.5.2026 |
מקור: רשות מקרקעי ישראל, מערכת המכרזים (apps.land.gov.il/MichrazimSite), API ציבורי, נקרא ב-22.10.2026. הצעת הזכייה של כל מגרש חולקה בקיבולת יחידות הדיור שלו. אלה מחירים של קרקע מדינה זמינה לבנייה; הוצאות הפיתוח מופיעות במכרז בנפרד, ומה כוללת ההצעה (למשל מע״מ) מפורט בחוברת המכרז. יישובים עם 3 מגרשים ומעלה, מכרזים פומביים רגילים בלבד.
במה שונה יחידת קרקע ממגרש במכרז?
במכרז זוכים במגרש מוגדר שמיועד לבנייה, וביחידת קרקע קונים חלק בחלקה גדולה שאינה זמינה לבנייה. מסמכי המכרז קובעים איזו זכות מקבלים במגרש של רמ"י. על ההבדל בין קרקע של רמ"י לקרקע פרטית תקראו במדריך על קרקע פרטית וקרקע של רמ"י.
| מגרש במכרז של רמ"י | יחידת קרקע | |
|---|---|---|
| מה מקבלים | מגרש מוגדר לבנייה | חלק בחלקה, בלי מקום מסוים בה (מושע) |
| מצב התכנון | הייעוד (השימוש שמותר בקרקע) ומספר יחידות הדיור מופיעים בדף המכרז | על הקרקע אין תוכנית מפורטת שמאפשרת לקבל היתר בנייה, או שהתוכנית דורשת קודם תוכנית חלוקה או איחוד וחלוקה |
| מהי יחידה | יחידת דיור | מה שהמשווק מגדיר כיחידה |
| איזה מחיר מתפרסם | ההצעה הזוכה במכרז הפומבי, בדף המכרז | המחיר המבוקש, בעמוד השיווק של המתחם |
| מה עוד נדרש כדי לבנות | הוצאות הפיתוח ואחריהן הבנייה עצמה | אישור תוכנית ולעיתים גם איחוד וחלוקה. אם תאושר תוכנית: היטל השבחה ועבודות פיתוח. |
חשוב לדעת שקרקע חקלאית יכולה להישאר חקלאית במשך שנים רבות. על שלבי התכנון ומשך הזמן שלהם תוכלו לקרוא במדריך הפשרת קרקע.
אילו תשלומים יש מעבר למחיר?
בקנייה משלמים מס רכישה, ואם תאושר תוכנית שמעלה את שווי הקרקע, יחולו גם היטל השבחה ותשלומים נוספים.
- מס רכישה: 6% משווי מה שקניתם, כמו בכל נכס שאינו דירת מגורים.
- עורך דין: אם תיקחו עורך דין מטעמכם, בקשו ממנו מראש הצעת שכר טרחה בכתב, כולל מע"מ. בדקו בה מה כלול בשכר.
- שמאי: שומה היא הערכת שווי של שמאי מקרקעין. בקרקע שאינה זמינה לבנייה, את השומה ואת התמצית הקצרה שלה מקבלים מהמשווק בלי תשלום (ראו בהמשך). שכר הטרחה של שמאי שתזמינו בעצמכם הוא הוצאה נפרדת.
- היטל השבחה: תשלום לוועדה המקומית בגובה מחצית מעליית השווי שיצרה התוכנית. משלמים אותו לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות שהתוכנית נתנה, למשל כשמקבלים היתר בנייה לפיה או כשמוכרים את הקרקע. את החישוב המלא תמצאו במדריך היטל השבחה.
- תשלומים לרשות המקומית והוצאות התוכנית: את האומדן שלהם ואת החלק שצפוי לחול עליכם תמצאו בתמצית השומה. על החלוקה של הוצאות התוכנית בין הבעלים תקראו במדריך על איחוד וחלוקה.
כך נראה החשבון בדוגמה פשוטה:
| רכיב | סכום (₪) | מתי |
|---|---|---|
| מחיר החלק | 300,000 | בקנייה |
| מס רכישה (6%) | 18,000 | בקנייה |
| סך הכול בקנייה | 318,000 | לפני שכר טרחה |
| היטל השבחה על עלייה של 100,000 ₪ בשווי | 50,000 | רק אם תאושר תוכנית |
| תשלומים לרשות וחלק מהוצאות התוכנית | לא ידוע מראש | האומדן מופיע בתמצית השומה |
איך בודקים אם המחיר סביר?
משווים את המחיר לשווי הנוכחי של הקרקע, שמופיע בשומה שהמשווק מוסר לכם. השומה נערכת לפי תקן 22, שקובע מה חייב להופיע בשומה של קרקע שנמכרת לציבור בציפייה לשינוי ייעוד.
השווי הנוכחי הוא מה שהקרקע שווה בייעוד המאושר שלה ביום השומה, בלי להביא בחשבון שינוי אפשרי. המחיר המבוקש משקף גם את הציפייה לשינוי, ולכן הוא יכול להיות גבוה מהשווי הנוכחי.
את הפער בוחנים בעזרת שאר הפרטים בתמצית: הסיכוי שהייעוד ישתנה, כמה זמן התהליך צפוי להימשך ואיזה חלק מההוצאות יחול עליכם. אם הסיכוי קלוש, כלומר נמוך מאוד, התמצית מציינת זאת.
השומה והתמצית מגיעות אליכם בכתב, לפחות שבעה ימים לפני החתימה. על המועד הזה תקראו עוד במדריך על הבדיקות לפני קניית קרקע, ועל כל מה שיש בשומה במדריך על תקן 22.
מה הצעד הבא?
הצעד הבא הוא לבדוק את הקרקע ואת העסקה עצמה: נסח הרישום, המידע התכנוני והחוזה. את כל אלה מסביר המדריך בדיקות לפני קניית קרקע.
מה זה אומר למשקיעים בקרקע
לפני שאתם מסכמים מחיר, בררו באיזו חלקה נמצאת היחידה ואיזה חלק בחלקה יירשם על שמכם. השקיעו ביחידת קרקע רק כסף שלא תזדקקו לו במשך שנים רבות.
שאלות נפוצות
על איזה סכום מחשבים מס רכישה כשקונים חלק בקרקע?
על שווי החלק שקניתם, ולא על שווי כל החלקה. כשקונים חלק במושע, הזכות שנמכרת לכם היא החלק הזה בלבד.
האם אפשר לקבל בחזרה חלק ממס הרכישה?
שישית מהמס מוחזרת רק אם מתקיימים שלושה תנאים. הראשון: כבר בזמן הקנייה יש על הקרקע תוכנית שמתירה לבנות לפחות דירת מגורים אחת. השני: מקבלים היתר לבנות דירה בתוך 24 חודשים מיום הקנייה. השלישי: מס הרכישה לא הוכר לכם כהוצאה לצורך מס הכנסה.
מי משלם את היטל ההשבחה אם מוכרים את הקרקע לפני שתוכנית אושרה?
אם מכרתם לפני שהתוכנית אושרה, לא תשלמו היטל בגלל אותה תוכנית. ההיטל חל על עליית השווי שהתוכנית יוצרת כשהיא מאושרת, ועד המכירה עלייה כזו עדיין לא נוצרה. אם התוכנית תאושר אחר כך, ישלם אותו מי שהקרקע בבעלותו באותו זמן.
מקורות
- רשות מקרקעי ישראלמערכת המכרזים - תוצאות מכרזים
- רשות מקרקעי ישראלדף מכרז 209/2025, הרצליה, קרית מסלול: מתחמים, יחידות דיור, זוכים, מחירים והוצאות פיתוח
- רשות מקרקעי ישראלדף מכרז 382/2025, פתח תקוה, סירקין: מתחמים, יחידות דיור, זוכים, מחירים והוצאות פיתוח
- ויקיטקסט (נוסח התקנות)תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תקנות 2(1) ו-2(1א), נוסח שנקרא ב-22.10.2026
- נבו (נוסח החוק)חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965: התוספת השלישית, סעיפים 1, 2, 3 ו-7, נוסח שנקרא ב-22.10.2026
- ויקיטקסט (נוסח התקנות)תקנות הגנת הצרכן (חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה), התשע"ז-2016, תקנה 3
- ויקיטקסט (נוסח התקן)תקן שמאים/תקן כב (תקן 22): סעיפים 5.2.3 ו-5.12.1, שווי הקרקע לפי הייעוד המאושר, נוסח שנקרא ב-22.10.2026
המידע כאן הוא מידע כללי המבוסס על המקורות שצוינו, נכון למועד הפרסום. אין בו ייעוץ השקעות, ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי, ואין בו הבטחה לשינוי ייעוד, לאישור תוכנית או לתשואה. מצב תכנוני עשוי להשתנות. לפני כל החלטה יש לבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הקרקע הספציפית עם אנשי מקצוע.
המדור מופעל על ידי ח.מ דרך ארץ, חברה המשווקת קרקעות. הידיעות והמדריכים אינם עוסקים בקרקעות שהחברה משווקת.
