קרקע פרטית בטאבו או קרקע של רמ"י: מה ההבדל ומה רואים בנסח

כשמחפשים קרקע להשקעה, פוגשים שוב ושוב את הצירוף "קרקע פרטית בטאבו". כדי לבחור נכון, חשוב להבין מה עומד מאחוריו. אם עדיין לא קראתם את המדריך לקרקע להשקעה, כדאי להתחיל בו.

מהי קרקע פרטית בטאבו?

קרקע פרטית בטאבו היא קרקע שרשומה בטאבו על שם אדם, חברה או גוף פרטי אחר, ולא על שם המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל (קק"ל). "טאבו" הוא הכינוי המקובל למרשם הרשמי של הקרקעות בישראל, שמנהלות לשכות רישום המקרקעין. העתק מאושר של מה שרשום בו על חלקה מסוימת נקרא נסח רישום, או בשמו המוכר נסח טאבו.

כפי שמוסבר במדריך הקודם, רוב הקרקע בישראל אינה פרטית: כ-93% משטח המדינה הם מקרקעי ישראל, הקרקעות של שלושת הגופים שהזכרנו. הקרקע הפרטית היא חלק משאר השטח, כ-7%.

את מקרקעי ישראל מנהלת רמ"י, שבאה במקום מינהל מקרקעי ישראל, ולכן רבים עדיין אומרים "קרקע מינהל". גם קרקע של רמ"י יכולה להיות רשומה בטאבו, אבל הבעלים הרשום בה הוא אחד משלושת הגופים.

מה ההבדל בין קרקע פרטית לקרקע של רמ"י?

בקרקע פרטית אתם קונים את הבעלות עצמה. בקרקע של רמ"י הבעלות לא עוברת אליכם, ובדרך כלל תקבלו בה חכירה. לכלל הזה יש כמה חריגים שנקבעו בחוק.

מהי חכירה?

חכירה היא שכירות ארוכה של קרקע, לתקופה של יותר מחמש שנים. כשהתקופה ארוכה מ-25 שנים, חוק המקרקעין קורא לה חכירה לדורות. החוכר מחזיק בקרקע ומשתמש בה לאורך התקופה שבחוזה, אבל הבעלות נשארת אצל הבעלים הרשום.

בקרקע של רמ"י בקשו לראות את חוזה החכירה עצמו, ולא רק את הנסח. בדקו בו לכמה שנים ניתנה החכירה, מה יקרה בסופה ומה הוא קובע על מכירה ועל בנייה.

האם אפשר להפוך חכירה לבעלות?

רק במקרים שהחוק קבע. אחד מהם נוגע לקרקע עירונית של המדינה או של רשות הפיתוח: בקרקע כזאת החוק מאפשר להעביר בעלות, בהיקף שטח מוגבל ולתקופות מוגדרות. קרקע עירונית היא קרקע שיש עליה תוכנית שמאפשרת לקבל היתר בנייה למגורים או לתעסוקה. חקלאות אינה נחשבת כאן תעסוקה.

אם אתם חוכרים קרקע כזאת, בררו ברמ"י האם החוזה שלכם מתאים להעברת בעלות, האם האפשרות פתוחה היום ובאילו תנאים.

מי קובע מה מותר לבנות על קרקע פרטית?

מה שמותר לבנות על קרקע פרטית נקבע בתוכניות שמאשרים מוסדות התכנון, בלי קשר לשאלה מי הבעלים הרשום. בשפה המקצועית תוכנית כזאת נקראת תב"ע. היא קובעת את הייעוד של הקרקע, כלומר את השימוש המותר בה: חקלאות, מגורים, מבני ציבור ועוד.

קרקע פרטית שייעודה חקלאי נשארת חקלאית כל עוד לא נכנסה לתוקף תוכנית שמשנה את ייעודה, בדיוק כמו קרקע חקלאית של רמ"י. תוכנית כזאת עוברת כמה שלבים בוועדות התכנון. בדרך היא יכולה להשתנות או להידחות. לכן גם קרקע פרטית יכולה להישאר בייעוד חקלאי לאורך שנים רבות.

במדריך על תב"ע מוסבר איך בודקים באיזה שלב נמצאת תוכנית. בעמוד הקרקעות להשקעה מוצג השלב התכנוני של כל קרקע.

איך קונים קרקע פרטית?

לפי חוק המקרקעין, חוזה לקניית קרקע צריך להיות בכתב, והקרקע עוברת לבעלותכם רק כשהעסקה נרשמת בטאבו. עד אז יש לכם התחייבות של המוכר ולא בעלות רשומה. בין החתימה לרישום, ההגנה המקובלת היא הערת אזהרה. זו הערה שנרשמת בטאבו ומראה שהמוכר התחייב בכתב למכור לכם.

כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת את מה שהמוכר התחייב לכם, אלא אם תסכימו או שבית משפט יורה כך. לכן לפני שאתם מעבירים תשלום למוכר, דאגו שההערה תירשם לטובתכם. בנסח עדכני תוכלו לבדוק בעצמכם שההערה רשומה על כל החלק שקניתם.

יש עסקאות שבהן קונים חלק מחלקה גדולה ולא חלקה שלמה. במקרה כזה תירשמו כאחד הבעלים של החלקה, בבעלות משותפת שנקראת מושע.

מה בודקים בנסח הטאבו לפני שקונים?

בנסח רישום עדכני בודקים מי הבעלים של החלקה, איזה חלק ממנה שייך לכל אחד ואילו משכנתאות, עיקולים או הערות רשומים עליה. הקרקע מזוהה בנסח בשני מספרים: מספר הגוש ומספר החלקה. את הנסח תוכלו להזמין בעצמכם באינטרנט. האגרה לנסח חתום אלקטרונית היא 18 ש"ח. הרישום יכול להשתנות, ולכן כדאי להזמין נסח חדש סמוך לחתימה על החוזה ושוב לפני כל תשלום.

חשוב לדעת גם האם הקרקע מוסדרת, כלומר האם הזכויות בה נבדקו ונרשמו בהליך רשמי שנקרא הסדר זכויות. קרקע לא מוסדרת רשומה בפנקס נפרד, פנקס השטרות, והנסח שלה הוא העתק ממנו.

בקרקע מוסדרת הרישום הוא ראיה מכרעת לזכויות שכתובות בו. אם קניתם בה זכות בתום לב וסמכתם על הרישום, הזכות שלכם מוגנת גם אם הוא היה שגוי. בקרקע לא מוסדרת הרישום הוא רק ראיה ראשונית, ולכן כדאי לבדוק גם את המסמכים שעליהם הוא נשען.

הצעד הבא הוא להבין מה מקבלים כשקונים חלק מחלקה גדולה והאם חלק כזה יכול להפוך למגרש. זה הנושא של המדריך הבא, יחידת קרקע: מה בדיוק קונים.