איחוד וחלוקה: איך תוכנית קובעת את המגרשים ומתי הם נרשמים

במדריך הקודם ראינו אילו תוכניות הוועדה המקומית מאשרת בעצמה ואיך עוקבים אחרי תוכנית. כשתוכנית חלה על שטח שמחולק לחלקות רבות, היא יכולה לכלול גם הליך שנקרא איחוד וחלוקה.

מהו איחוד וחלוקה?

איחוד וחלוקה הוא הליך שבו תוכנית מאחדת חלקות שבשטחה ומחלקת אותן מחדש למגרשים בין הבעלים, בהסכמתם או בלי הסכמתם. המגרשים החדשים משורטטים לפי הייעודים שהתוכנית קובעת, כמו מגורים ודרכים, ולא לפי הגבולות של החלקות הישנות.

כפי שראינו במדריך על יחידת קרקע, כשאתם קונים יחידת קרקע אתם מקבלים לרוב חלק לא מסוים בחלקה ולא פינה מסוימת בה. אם תוכנית איחוד וחלוקה תאושר, היא תקבע מה יקבל כל אחד מבעלי החלקה: מגרש משלו או חלק במגרש משותף. החלוקה החדשה חלה רק מהיום שבו התוכנית נכנסת לתוקף. עד אז החלק שלכם נשאר חלק בכל החלקה.

כשכל הבעלים מסכימים, כולם חותמים על טבלת ההקצאה, הטבלה שקובעת איזה מגרש מקבל כל אחד. כשלא כולם מסכימים, חלים כללים מיוחדים שנפרט בהמשך, והטבלה נקראת טבלת הקצאה ואיזון. את הטבלה הזו עורך שמאי מקרקעין, בעל מקצוע מוסמך להערכת שווי. בשני המקרים הטבלה היא חלק ממסמכי התוכנית.

איך נקבע המגרש של כל אחד מהבעלים?

כשלא כל הבעלים מסכימים, המגרש של כל אחד נקבע, ככל האפשר, לפי השווי היחסי של הקרקע שהייתה לו לפני התוכנית. גם מקומו של המגרש צריך להיות קרוב ככל האפשר למקום הקרקע הקודמת. שווי יחסי הוא החלק של הקרקע שלכם בשווי כל הקרקע במתחם, כלומר בשטח שבו נעשה האיחוד והחלוקה. אם הקרקע שלכם הייתה שווה רבע משווי כל החלקות, המגרש החדש שלכם אמור להיות שווה רבע משווי כל המגרשים. לכן השטח של המגרש החדש נגזר מהשווי, והוא יכול להיות שונה מהשטח שהיה לכם בחלקה.

כשאי אפשר לשמור על היחס במדויק, ההפרש משולם בכסף ונקרא תשלום איזון. מי שקיבל מגרש ששווה פחות ממה שמגיע לו מקבל את ההפרש מהוועדה המקומית. מי שקיבל מגרש ששווה יותר ממה שמגיע לו משלם את ההפרש לוועדה.

אם בטבלה מופיע לגביכם תשלום איזון, הסכום שרשום בה הוא רק נקודת המוצא. הוא מחושב ליום שבו הטבלה נערכה. עד שהתוכנית נכנסת לתוקף הוא מתעדכן לפי מדד המחירים לצרכן, ואחר כך נוספת עליו ריבית עד שמשלמים אותו.

מה כתוב בטבלת ההקצאה והאיזון?

טבלת ההקצאה והאיזון מפרטת לכל חלקה ישנה ולכל מגרש חדש את השטח, הייעוד, שמות הבעלים, השעבודים והשווי. שעבוד בטבלה יכול להיות משכנתה, עיקול, שכירות, איסור העברה, הערה בטאבו או זכות אחרת בקרקע שמגבילה את הבעלות בה. ליד כל שווי מופיע התאריך שבו הוא נקבע. התאריך הזה צריך להיות לכל היותר חצי שנה לפני פרסום ההודעה על הפקדת התוכנית. הפקדה היא השלב שבו התוכנית מוצגת לציבור ואפשר להגיש לה התנגדויות.

אם התוכנית לא אושרה בתוך שלוש שנים מההפקדה, שמאי נותן חוות דעת בכתב: האם השווי השתנה והאם צריך לעדכן את הטבלה. מוסד התכנון שהפקיד את התוכנית יכול לאשר אותה רק אחרי שקיבל את חוות הדעת.

בחלקה עם שותפים רבים, עורך הטבלה משתדל להפריד בין השותפים ולתת לכל אחד מגרש משלו. כשאי אפשר, המגרשים החדשים מוקצים בשותפות, וחלקו של כל שותף בהם תואם את החלק שהיה לו בחלקה.

מה קורה כשהתוכנית מופקדת?

כשתוכנית איחוד וחלוקה מופקדת, נרשמת הערה בנסח הרישום של כל חלקה שהתוכנית עשויה להשפיע עליה. ההערה מראה שהתוכנית הופקדה ולא שהיא אושרה: תוכנית מופקדת עדיין יכולה להשתנות או להידחות. את הדרך מההפקדה ועד האישור הסברנו במדריך על תב"ע.

אם אין הסכמה של כל הבעלים, מוסד התכנון שדן בתוכנית שולח גם לכל אחד מהבעלים במתחם הודעה אישית בדואר רשום. תוכלו להשיב עליה בתוך שלושים ימים מהיום שבו קיבלתם אותה ולציין אם אתם מסכימים לתוכנית. אם לא תשיבו בזמן, ייחשב שאינכם מסכימים.

מתי המגרש נרשם ומתי אפשר לבנות עליו?

כדי לבנות על מגרש בשטח של איחוד וחלוקה, צריך קודם מפה של כל המתחם שלפיה יירשמו המגרשים החדשים בטאבו. המפה הזו נקראת תוכנית לצורכי רישום, והרישום לפיה נקרא גם רישום פרצלציה. היא צריכה שני אישורים. הוועדה המקומית מאשרת שהמפה תואמת את תוכנית האיחוד והחלוקה, ובלי האישור הזה אי אפשר לקבל היתר בנייה באף מגרש במתחם. המנהל לפי פקודת המדידות מאשר שהיא כשרה לרישום בטאבו. חוק התכנון והבנייה קובע מועד לכל שלב ברישום:

איחור במועדים האלה לא פוגע בחלוקה החדשה. היא בתוקף גם לפני שהמגרשים נרשמו בטאבו, והזכויות שנקבעו בה נשמרות.

בפועל הרישום נמשך לעיתים יותר מהמועדים שבחוק, ובין אישור התוכנית לרישום המגרשים יכולות לעבור שנים. מבקר המדינה בדק תוכניות מפורטות של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שאושרו בין 2016 ל-2018. בביקורת שנערכה ב-2020 נמצא שבכ-72% מיחידות הדיור בתוכניות האלה עדיין לא נרשמה פרצלציה.

מה המשמעות של איחוד וחלוקה כשקונים קרקע?

כשקונים קרקע בשטח של תוכנית איחוד וחלוקה, מה שרשום בטאבו קובע על שם מי יירשם המגרש החדש ואילו שעבודים יעברו אליו. כשהתוכנית נכנסת לתוקף, שעבוד שרשום על הזכות של אחד הבעלים עובר איתו למגרש או למגרשים שהוקצו לו. כשהוקצו לו כמה מגרשים, השעבוד עובר, אם אפשר, רק למגרש שהוא קשור אליו ולא לכולם. אם נרשמה לטובתכם הערת אזהרה על החלק של המוכר, בקשו מעורך דין לבדוק על איזה מגרש היא תירשם.

אם החלק שקניתם נרשם על שמכם בטאבו לפני רישום המגרשים החדשים, תיכנסו למקומו של המוכר שרשום בטבלה. מה שהוקצה לו בעבור החלק הזה יירשם על שמכם, לפי הוראות רשם המקרקעין. לכן השלימו את רישום העסקה בטאבו ואל תסתפקו בחוזה.

מלבד תשלום האיזון, התוכנית יכולה לקבוע שהבעלים ישלמו גם את הוצאות הכנת התוכנית. במקרה כזה הוועדה המקומית מחלקת את ההוצאות בין כל הבעלים במתחם לפי השווי היחסי של המגרשים שלהם. גם הסכום הזה צמוד למדד. אם הוא לא שולם עד רישום המגרשים, נוספים עליו תשלומי פיגורים, כלומר תוספת על האיחור.

אם התוכנית מעלה את שווי הקרקע, ייתכן שתחויבו על העלייה הזו בהיטל השבחה. המדריך על היטל השבחה מסביר איך מחשבים אותו ומתי משלמים אותו.

מה בודקים בקרקע שנכללת בתוכנית איחוד וחלוקה?

לפני שקונים, כדאי לבדוק את התוכנית ואת השלב שלה, להשוות את השורה של החלק שאתם קונים בטבלת ההקצאה לנסח הרישום ולברר מה החוזה קובע על התשלומים.

• התוכנית: האם יש בה איחוד וחלוקה, האם היא רק הופקדה או כבר בתוקף והאם אושרה לה תוכנית לצורכי רישום.
• הנסח: האם רשומה בו הערה על תוכנית איחוד וחלוקה.
• השורה בטבלה: בדקו ששם הבעלים, השטח, החלק בחלקה והשעבודים מתאימים לנסח עדכני, ושימו לב לתאריך שליד השווי. איך מגיעים למסמכי התוכנית ראיתם במדריך על הוועדה המקומית.
• המגרש החדש: היכן נמצא המגרש שמוקצה בטבלה לחלק שאתם קונים והאם הוא מגרש נפרד או חלק במגרש משותף.
• התשלומים: האם נקבע למוכר תשלום איזון והאם הוטל עליו חלק מהוצאות התוכנית. בקשו שהחוזה יקבע מי משלם כל אחד מהם.

בעמוד של כל קרקע בקרקעות להשקעה מופיע המצב התכנוני שלה. את שאר הבדיקות תמצאו במדריך על הבדיקות לפני קנייה.

במדריך הבא נעבור לשאלות שלפני הקנייה ונתחיל בשאלה כמה עולה קרקע להשקעה.