מתחם השרף

איפה נמצאת הקרקע

תחנת המטרו "השרף" מתוכננת ועדיין אינה פועלת. צפונית-מזרחית לה מסומנת בתמ"א 70 תחנה נוספת, "סוקולוב".

כ-200 מטר מערבית לתחנה המתוכננת נמצאת תחנת האוטובוס "השרף/לבונה", ברחוב שרף בשכונת גבעת הלבונה.

המיקום המדויק של הקרקע והמרחק שלה מהתחנה אינם ידועים.

עמוד השיווק מפרסם מחיר ליחידת קרקע ואינו מציין את גודל היחידה. יחידת קרקע היא חלק בחלקה רשומה גדולה שעדיין לא חולקה למגרשים, בלי מקום וגבולות משלו.

מה קובעת התוכנית

תמ"א 70 חלה על כל מערכת המטרו במטרופולין תל אביב וקובעת עקרונות לתוכניות שיוכנו בעתיד ליד התחנות. לפי עמוד השיווק, התוכנית כבר קבעה סף מינימום לאחוזי הבנייה, כבסיס לתכנון. היא אינה מקצה זכויות בנייה לחלקה מסוימת ולבדה אינה קובעת את ייעוד החלקה. עוד על כך במדריך לתמ"א 70.

סביב כל תחנה התוכנית מסמנת מתחם השפעה, כלומר השטח שהיא חלה עליו, ומחלקת אותו לטבעות. האזור סביב תחנת השרף מסומן במפת התוכנית "מרחב עירוני מוטה מטרו". לפי דברי ההסבר של התוכנית, רוב השטח במרחב כזה כבר בנוי, וחלקים גדולים ממנו מיועדים להתחדשות עירונית.

ליד התחנה המתוכננת חלות גם התוכניות האלה:

• תמ"א 60, תוכנית משלימה לתוכניות המפורטות של קווי המטרו במטרופולין תל אביב.
• תת"ל 101/ג, תוכנית לתשתית לאומית לקו המטרו M1 במקטע הצפוני, ולא תוכנית למגורים. אישורה פורסם ברשומות ב-21/05/2025.
• תוכניות של רמת השרון שקובעות הוראות לכל העיר.

לא ידוע אם התוכניות האלה חלות גם על הקרקע עצמה.

איפה התוכנית עומדת היום

לפי עמוד השיווק, באזור של הקרקע מתנהלים הליכים לשינוי ייעוד. עמוד השיווק אינו מציין את השם או את המספר של תוכנית כזו.

כפי שראינו בשלבים, תוכנית כזו עוברת הפקדה והתנגדויות לפני אישור. אין לכך מועד, ותוכנית יכולה גם להשתנות או להידחות.

בטווח של 700 מטר מהתחנה המתוכננת נמצאת תוכנית רש/1084, לאזור א' של רצועת הנופש מזרח. אישורה פורסם ברשומות ב-23/01/2018. היא מוסיפה 3,254 יחידות דיור. עמוד השיווק אינו מקשר את הקרקע לתוכנית הזו.

מה עוד לא ידוע

• מה הייעוד של הקרקע היום.
• האם תוגש תוכנית מקומית או מפורטת שתחול על הקרקע, מי יגיש אותה ומתי.
• האם יוקצו לחלקה זכויות בנייה ואיזה חלק מהשטח שלה יופרש לצורכי ציבור.
• מה יהיה גובה היטל ההשבחה ומי ישלם אותו, אם תאושר תוכנית. היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית על עליית השווי שתוכנית יוצרת.

מה כדאי לבדוק לפני רכישה במתחם הזה

• בקשו את מספר הגוש והחלקה והוציאו נסח טאבו עדכני. בנסח תראו מי הבעלים של החלקה ואיזה חלק ממנה שייך לכל אחד.
• בדקו אם החלק שאתם קונים הוא חלק במושע, כלומר חלק בחלקה או במגרש בבעלות משותפת, בלי מקום וגבולות משלו.
• בדקו בוועדה המקומית ברמת השרון או במאגר התוכניות של מינהל התכנון מה הייעוד התקף של החלקה היום. שאלו גם אם יש תוכנית בהכנה שחלה עליה.
• בדקו במאגר אם החלקה בתחום תמ"א 70, באיזו טבעת היא נמצאת ומה המרחק שלה מתחנת השרף. בדקו גם אם היא בתחום תוכנית מאושרת, למשל רש/1084.
• בקשו בכתב את שם המשווק ואת מספר רישיון התיווך שלו.
• ודאו שההסכם קובע מי ישלם את היטל ההשבחה ואת הוצאות התכנון. ודאו גם שהוא קובע מה יקרה אם אף תוכנית לא תאושר.
• קראו את רשימת הבדיקות לפני חתימה על קרקע.