תקן 22: מהי השומה שמקבלים לפני קניית קרקע שאינה זמינה לבנייה

במדריך הקודם עברנו על הבדיקות שעושים לפני שקונים קרקע. אחת מהן היא קריאת השומה שמקבלים מהמשווק. במדריך הזה נסביר מה כתוב בה ואיך היא עוזרת לכם להעריך את הקרקע ואת המחיר.

מהו תקן 22?

תקן 22 הוא תקן מקצועי לשמאי מקרקעין: הוא קובע מה צריכה לכלול שומה של קרקע שאינה זמינה לבנייה ושמשווקים אותה לציבור. דוגמאות לקרקע כזו הן קרקע חקלאית וקרקע שאין לה תוכנית מפורטת שלפיה אפשר להוציא היתרי בנייה.

את התקן אישרה מועצת שמאי המקרקעין. הוא חל על שומות שנחתמו מדצמבר 2014 ואילך.

כשאתם קונים קרקע שאינה זמינה לבנייה, אתם שוקלים גם את הסיכוי שישתנה הייעוד שלה. לשם כך צריך לדעת מה מצב התוכניות, כמה זמן יימשך שינוי כזה אם יאושר וכמה הוא יעלה. התקן נועד לתת לכם את התמונה הזאת לפני שאתם מחליטים.

מתי מקבלים שומה לפי תקן 22?

אם אתם קונים קרקע שאינה זמינה לבנייה ממוכר שמשווק קרקעות כעסק, תקבלו ממנו שומה לפי תקן 22. היא צריכה להגיע אליכם לפחות שבעה ימים לפני שתתחייבו בחוזה או בכל מסמך אחר. המוכר מוסר אותה בכתב, בחינם ובזמן סביר מראש. כך קובעות תקנות הגנת הצרכן מ-2016. במדריך על הבדיקות לפני קניית קרקע הסברנו מתי קרקע נחשבת זמינה לבנייה.

עם השומה מקבלים גם תמצית שלה. יש בה חמישה פרטים בלבד:

• ייעוד הקרקע ביום שבו נערכה השומה.
• שווי הקרקע באותו יום בייעוד הזה.
• האם הסיכוי לשינוי הייעוד לפי התוכנית המוצעת קלוש.
• כמה זמן צפוי להימשך שינוי הייעוד, אם יאושר.
• ההוצאות, ההיטלים והמסים המשוערים של שינוי הייעוד: הסכום הכולל והחלק שצפוי לחול עליכם.

מה כתוב בשומה לפי תקן 22?

השומה מתארת את הקרקע כפי שהיא היום ואת התוכנית המוצעת לה. היא מעריכה את הסיכוי לשינוי הייעוד, ואם הוא אינו קלוש, גם את משך הזמן ואת העלויות. בכותרת השומה כתוב "שומה מבוססת הנחה", כי חלק ממנה מניח שהתוכנית המוצעת תאושר. אלה החלקים העיקריים שלה:

• פרטי השומה: מי הזמין אותה, מה הקשר שלו לקרקע ובאיזה יום היא נערכה. כל מה שכתוב בה נכון לאותו יום.
• המצב המשפטי: הזכויות בקרקע לפי ההסכמים הקיימים. השמאי מפרט גם את ההסכם שבו המוכר קנה את הקרקע, או כל הסכם אחר שמאפשר לו למכור אותה.
• המצב התכנוני: התוכניות שחלות על הקרקע, מתוכנית שכבר בתוקף ועד תוכנית שרק הוחלט להכין. השמאי מפרט את התוכניות שבשלבים המוקדמים ואת ההחלטות של מוסדות התכנון ככל שהן ידועות לו. במדריך על תב"ע הסברנו מה פירושו של כל שלב.
• התוכנית המוצעת (בשומה היא נקראת "פרוגרמה"): מה מציעים לבנות על הקרקע בעתיד, כפי שהוצג לשמאי. השמאי כותב מי מסר לו אותה ובאיזה תפקיד. הוא גם מציין שמוסדות התכנון אינם מחויבים לה, כלומר שזו הצעה ולא תוכנית מאושרת.
• סיכוי, זמן ועלויות: אם הסיכוי לאישור התוכנית המוצעת קלוש, השמאי כותב זאת ומסיים בכך את חוות דעתו עליה. אחרת הוא מפרט את השלבים, את המכשולים בדרך לאישור ואת משך הזמן הצפוי. הוא מפרט גם את ההוצאות ואת התשלומים לרשויות שכרוכים בשינוי הייעוד, כמו היטל השבחה והיטלי פיתוח.
• השווי בשני מצבים: מצב א' ומצב ב'. עליהם נרחיב בהמשך.
• הצהרה וחתימה: השמאי מצהיר שאין לו עניין אישי בקרקע, חותם על השומה ומציין את שמו ואת מספר הרישיון שלו.

מה ההבדל בין מצב א' למצב ב'?

מצב א' הוא שווי הקרקע לפי הייעוד המאושר היום, ומצב ב' הוא שווי היפותטי שמניח שהתוכנית המוצעת כבר אושרה. שווי מצב א' הוא גם השווי הנוכחי שמופיע בתמצית. מצב ב' אינו שווי נוכחי, והשמאי מדגיש זאת בשומה.

חשוב לדעת שהתוכנית המוצעת עלולה לא להתממש: תוכניות משתנות בדרך, ורק חלק מהן מאושרות בסוף. גם ההכנה של תוכנית מפורטת עשויה להימשך שנים רבות. גם השומה מציינת את שני הדברים האלה. במדריך על הפשרת קרקע פירטנו את השלבים ואת משך הזמן שלהם.

מה מלמד הפער בין מצב א' למצב ב'?

השמאי מדגיש בשומה שהפער בין שני ערכי השווי משקף את זמן ההמתנה המשוער לאישור, את סך העלויות ובעיקר את הסיכון שהתוכנית המוצעת לא תאושר. הדוגמה הבאה מראה איך השמאי מחשב את מצב ב'.

השורה האחרונה בדוגמה היא עדיין שווי מצב ב', גם אחרי ניכוי העלויות. לכן כשאתם בוחנים מחיר, השוו אותו קודם לשווי מצב א'.

מה כדאי לבדוק בשומה שקיבלתם?

בשומה שקיבלתם כדאי לבדוק בעיקר את התאריך, את התמצית, את התוכניות, את המצב המשפטי ואת חתימת השמאי. כך עוברים על השומה:

1. בדקו מתי נערכה השומה.
2. קראו את התמצית. שימו לב במיוחד למה שכתוב בה על הסיכוי לשינוי הייעוד.
3. חפשו במאגר התוכניות של מינהל התכנון כל תוכנית שמוזכרת בשומה ובדקו באיזה שלב היא היום. בדפי הקרקעות להשקעה שבאתר תמצאו לכל קרקע את שלבי התכנון, עם סימון של השלב הנוכחי.
4. בחלק של השומה על התוכנית המוצעת, בדקו של מי ההצעה שעליה מבוסס מצב ב'.
5. השוו את החלק על המצב המשפטי לנסח הרישום של הקרקע: מי הבעלים, איזה הסכם מאפשר למוכר למכור ומה בדיוק אתם קונים.
6. אם יש בשומה אומדן זמן, קראו גם את הנימוקים שלו.
7. ודאו שהשומה חתומה ושפרטי השמאי מופיעים בה.

מה הצעד הבא?

הצעד הבא הוא להכיר את הקרקע החקלאית עצמה: מה קובע את השווי שלה ומה בודקים לפני שקונים אותה. בזה עוסק המדריך הבא, על קרקע חקלאית להשקעה.