יחידת קרקע: מה בדיוק קונים ומה נרשם על שמכם

במדריך הקודם הסברנו מה ההבדל בין קרקע פרטית בטאבו לקרקע של רמ"י ואיך בודקים בנסח הרישום מה קונים. המדריך הזה ממשיך משם.

מהי יחידת קרקע?

יחידת קרקע היא חלק בבעלות משותפת על חלקה רשומה, ולא מגרש עם מקום וגבולות משלו. חלק כזה נקרא חלק במושע: החלק של כל שותף פרוס על כל שטח החלקה, ואף שותף אינו הבעלים של פינה מסוימת בה.

מה נרשם על שמכם בנסח?

בנסח הרישום תופיעו כאחד הבעלים של כל החלקה, ולצד שמכם יירשם שבר שמבטא את גודל החלק שלכם. נניח שקניתם 250 מ"ר בחלקה של 20,000 מ"ר. בנסח יירשם על שמכם שבר של 1/80 מהחלקה.

עד שהבעלות תירשם על שמכם, ההגנה המקובלת היא הערת אזהרה: הערה בנסח שמראה שהמוכר התחייב להעביר לכם את החלק. בחלק במושע כדאי לוודא שההערה רשומה על אותו שבר שקניתם.

מי מנהל את החלקה כשיש בה שותפים רבים?

את ניהול החלקה קובעים השותפים בהסכם שיתוף, ובכל נושא שההסכם אינו מסדיר חלים הכללים של חוק המקרקעין. הסכם שרשום בטאבו מחייב גם שותפים שיצטרפו אחריכם. בהסכם כזה השותפים מסדירים איך משתמשים בקרקע, מי מחליט עליה ומה כל אחד מהם משלם. הכללים של החוק קובעים ששותפים שמחזיקים יחד ביותר ממחצית הבעלות מחליטים על הניהול הרגיל של הקרקע. כל שותף משלם לפי חלקו את ההוצאות של החזקת הקרקע וניהולה.

בחלקה שיש בה עשרות שותפים, שלושה נושאים בהסכם חשובים במיוחד:

1. מי מייצג את הבעלים מול מוסדות התכנון. תוכנית חדשה אינה מתקדמת מעצמה: מישהו צריך ליזום אותה, לממן אותה ולקדם אותה.
2. איזה חלק מההוצאות יחול עליכם: הכנת תוכנית, שמאות (הערכת שווי) וייעוץ משפטי.
3. מה ההסכם קובע על מכירה של חלק ועל יציאה מהשותפות.

איך יחידת קרקע הופכת למגרש?

יחידת קרקע הופכת למגרש רק אם תוכנית או תשריט חלוקה קובעים מגרשים בחלקה. בחלקה במושע אפשר לקבוע את המגרשים בתוכנית איחוד וחלוקה. תשריט חלוקה הוא מפה שמחלקת קרקע למגרשים, כשעל הקרקע כבר חלה תוכנית מאושרת שאינה מחלקת אותה בעצמה. את התשריט מגישים לאישור הוועדה המקומית, והיא בודקת שהחלוקה תואמת את התוכנית. גם קרקע שאסור לבנות בה יכולה להיות מגרש: מה שקובע הוא המקום והגבולות שלה.

בתוכנית איחוד וחלוקה מאחדים את כל החלקות שבשטחה ומחלקים את השטח מחדש למגרשים בין הבעלים. כל מגרש חדש יכול להיות בבעלות של אחד הבעלים או בבעלות משותפת של כמה מהם.

אפשר לאשר תוכנית כזו גם בלי הסכמת כל הבעלים. במקרה כזה מה שתקבלו צריך לשמור, ככל האפשר, על השווי היחסי של החלק שלכם. כלומר, הקובע הוא החלק שהיה לכם בשווי כל הקרקע לפני התוכנית, ולא מספר המ"ר שבחוזה.

אם היחס לא יישמר במלואו, ההפרש ישולם בכסף, בתשלום איזון. בתוכניות כאלה מוקצים לרוב שטחים ניכרים לצורכי ציבור, ולכן השטח שתקבלו יכול להיות קטן מהשטח שקניתם.

חשוב לדעת שתוכנית איחוד וחלוקה צריכה לעבור את כל שלבי האישור ובדרך היא יכולה להשתנות או להידחות. תוכנית שנמצאת בהכנה עדיין אינה תוכנית מאושרת. במדריך על איחוד וחלוקה תמצאו הסבר על רישום המגרשים החדשים בטאבו ועל טבלת ההקצאה, שקובעת מה יקבל כל אחד מהבעלים.

אילו תשלומים יש מעבר למחיר היחידה?

מעבר למחיר היחידה יש שלושה תשלומים עיקריים: מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח.

בקרקע חקלאית שלא חלה עליה תוכנית למגורים אין החזר על מס הרכישה. החזר של שישית ממנו ניתן רק כשכבר חלה על הקרקע תוכנית שמתירה לבנות בה דירה, ומתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים מיום הקנייה.

את עליית השווי שעליה משלמים היטל השבחה מודדים מהשווי שהיה לקרקע לפני האישור, ולא מהמחיר ששילמתם. מימוש הזכויות הוא הרגע שבו מקבלים היתר, מתחילים להשתמש בקרקע לפי התוכנית או מוכרים אותה. בקרקע משותפת כל שותף משלם את ההיטל לפי חלקו.

האם אפשר למכור את היחידה כשאין תוכנית מאושרת?

כן. אתם רשאים למכור את החלק שלכם בלי הסכמת שאר השותפים, והמכירה תלויה בקונה שתמצאו ובמחיר שתסכימו עליו. הסכם שיתוף יכול להגביל את המכירה, אבל לא ליותר מחמש שנים.

גם אתם וגם כל שותף אחר יכולים לדרוש בכל זמן לפרק את השיתוף, כלומר לסיים את הבעלות המשותפת. כשהשותפים אינם מסכימים על הפירוק, בית המשפט מחליט עליו. קרקע שאפשר לחלק מחולקת בין השותפים. אם אי אפשר לחלק אותה או שהחלוקה תגרום לשותפים הפסד ניכר, היא נמכרת והכסף מתחלק ביניהם. לכן כדאי לבדוק מה הסכם השיתוף קובע על פירוק.

מה בודקים לפני שקונים יחידת קרקע?

לפני שקונים יחידת קרקע בודקים את הנסח, את הסכם השיתוף, את התוכנית ואת החוזה.

• הנסח: כמה שותפים יש בחלקה, האם המוכר רשום לפחות על השבר שהוא מוכר לכם ומה עוד רשום על החלקה. כדאי לחפש בו גם הערה על תוכנית לחלוקה חדשה, כלומר תוכנית איחוד וחלוקה. הערה כזו נרשמת כשהתוכנית מופקדת: התוכנית מתפרסמת לציבור ואפשר להגיש עליה התנגדויות, אבל היא עדיין לא אושרה.
• הסכם השיתוף: האם הוא רשום בטאבו ומה הוא קובע בשלושת הנושאים שפירטנו למעלה.
• התוכנית: מה ייעוד הקרקע היום. אם יש תוכנית חדשה לשטח, בררו מי מקדם אותה, באיזה שלב היא נמצאת והאם הרשות המקומית תומכת בה.
• החוזה: מה נמכר לכם (שבר מהחלקה או שטח במ"ר) ומתי תירשם לטובתכם הערת אזהרה.

לפני הקנייה כדאי לקרוא גם את השומה של הקרקע, חוות הדעת של שמאי מקרקעין על שוויה. מה כתוב בשומה כזו ומתי מקבלים אותה, תמצאו במדריך על תקן 22.

הצעד הבא הוא ללמוד לקרוא את התוכנית עצמה. במדריך הבא, על קרקע צהובה, נסביר מה מסמן כל צבע בתשריט של התוכנית. אם אתם בוחנים קרקע מסוימת, בעמוד הקרקעות להשקעה תמצאו ליד כל קרקע את המצב התכנוני שלה.