קרקע צהובה: מה מסמן כל צבע בתשריט ואיך קוראים אותו

במדריך הקודם ראיתם מה קונים כשקונים יחידת קרקע. התוכנית שחלה על הקרקע קובעת מה מותר בה ואם היחידה יכולה להפוך למגרש. לכן כדאי לדעת לקרוא תוכנית: את הצבעים שבמפה ואת הטבלה שקובעת כמה מותר לבנות.

מהי קרקע צהובה?

קרקע צהובה היא כינוי בשוק הקרקעות לקרקע שמסומנת בצהוב בתשריט של תוכנית, צבע שמסמן מגורים וגם כמה ייעודים אחרים. הכינוי אינו מונח משפטי. התשריט הוא המפה של התוכנית, וכל שטח בה צבוע לפי הייעוד שלו. הייעוד הוא השימוש שהתוכנית קובעת לשטח: מגורים, מסחר, חקלאות, שטח ציבורי ועוד.

לצד התשריט יש לכל תוכנית הוראות כתובות, שנקראות גם תקנון. בהוראות נמצאת טבלת זכויות הבנייה, שקובעת לכל שטח את מספר הדירות והקומות ואת שטח הבנייה.

מה מסמן כל צבע בתשריט?

צהוב וכתום הם צבעי המגורים, ולמרבית הייעודים האחרים יש צבעים משלהם, למשל סגול לתעשייה, חום למבני ציבור וירוק לשטחים פתוחים. הצבעים קבועים בנוהל של מינהל התכנון לעריכת תוכניות, נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתוכניות). במילוי מקווקו השטח הצבוע מכוסה בקווים אלכסוניים. מילוי כזה מסמן ייעוד שונה מזה שמסמן אותו צבע במילוי מלא.

צהוב מלא מסמן גם ייעוד שנקרא "שטח לפיתוח עירוני", וצהוב מקווקו מסמן בית קברות. איזה ייעוד חל על כל שטח כתוב בהוראות התוכנית, בטבלה שמפרטת את הייעודים.

מה ההבדל בין קרקע צהובה לקרקע כתומה?

ההבדל בין קרקע צהובה לקרקע כתומה הוא סוג המגורים: בכתום מסומנים סוגי מגורים שמותר בהם היקף בנייה גדול יותר. בנוהל יש כמה סוגים של ייעוד למגורים, שמסומנים באותיות א' עד ה'. הסוגים נבדלים זה מזה בהיקף הבנייה הכולל שמותר במגרש. באות א' ההיקף הקטן ביותר ובאות ה' הגדול ביותר.

הצבע עובר מצהוב לכתום ככל שהאות מתקדמת, כפי שמראה הטבלה. כתום אינו שלב מתקדם יותר של צהוב. גם שתי קרקעות באותו צבע יכולות לקבל זכויות בנייה שונות בטבלת הזכויות של התוכנית.

האם הצבעים זהים בכל התוכניות?

בתוכניות מתאר מקומיות ובתוכניות מפורטות שנערכו לפי נוהל מבא"ת, הייעודים והצבעים אחידים. הנוהל נכנס לתוקף ב-2 באפריל 2006. תוכנית מפורטת קובעת לכל שטח בתוכנית מה מותר בו וכמה מותר לבנות. על תוכנית מתאר מקומית ועל שאר סוגי התוכניות תקראו במדריך על תב"ע.

תוכנית שהוגשה לפני שהנוהל נכנס לתוקף עדיין יכולה לחול על הקרקע. בנוהל נשמרו ככל האפשר הסימונים שהיו מקובלים לפניו, אבל בתוכנית כזו הסימון יכול להיות שונה. לכן את משמעות הצבעים בכל תוכנית מגדיר המקרא שלה, רשימת הסימנים שליד המפה.

רוב התוכניות הארציות והמחוזיות מגדירות סוגי אזורים משלהן. הן קובעות מה ראוי לתכנן בכל אזור, ולכן צהוב בתוכנית כזו מראה כוונה תכנונית ולא זכות לבנות.

האם אפשר לבנות על קרקע צהובה?

על קרקע צהובה אפשר לבנות רק לפי תוכנית מאושרת שאפשר לקבל לפיה היתר בנייה, ורק אחרי שמקבלים את ההיתר. אותו צהוב מופיע בתוכנית שרק הוגשה, בתוכנית שהופקדה ובתוכנית שאושרה. תוכנית שהופקדה היא תוכנית שפורסמה לציבור להגשת התנגדויות ועדיין לא אושרה.

אפשר לקבל היתר רק לבנייה שמתאימה לתוכניות ולהוראות שחלות על הקרקע. לכן לא כל תוכנית מאושרת מספיקה. למשל, יש תוכניות מתאר כוללניות שמחייבות תוכנית נוספת לפני שאפשר לקבל היתר.

בתקנות הגנת הצרכן מ-2016 יש לכך מונח: "קרקע זמינה לבנייה". הכוונה לקרקע שחלה עליה תוכנית מפורטת שאפשר לקבל לפיה היתר, בלי לחלק קודם את השטח למגרשים בתוכנית חלוקה או באיחוד וחלוקה. קרקע שלא עומדת בהגדרה הזו אינה זמינה לבנייה, גם אם היא צבועה בצהוב.

איך קוראים תשריט של תוכנית?

את התשריט קוראים יחד עם המקרא ועם ההוראות, מגבול התוכנית ועד השורה של הקרקע בטבלת הזכויות. אלה הצעדים:

1. בקשו מהמשווק את מספר התוכנית שחלה על הקרקע. מהוועדה המקומית אפשר לבקש בכתב מידע על כל התוכניות שנוגעות לקרקע.
2. הורידו את התשריט ואת ההוראות של כל תוכנית ממאגר התוכניות של מינהל התכנון, באתר "מידע תכנוני".
3. מצאו את הקו הכחול, שמסמן את גבול התוכנית, ובדקו שהקרקע נמצאת בתוכו. ההוראות של התוכנית חלות רק על השטח שבתוך הקו.
4. השוו את המקרא לטבלה שלמעלה, כדי לדעת אם התוכנית משתמשת בצבעים של הנוהל.
5. מצאו את תא השטח של הקרקע: שטח מסומן במפה שיש לו ייעוד ומספר משלו. אם הקרקע נמצאת ביותר מתא שטח אחד, מצאו את כולם.
6. קראו בטבלת הזכויות את השורה של כל תא שטח כזה.
7. זכרו שהתשריט מראה את המצב המוצע, כלומר את הייעודים שבתוכנית עצמה. כדי לדעת מה חל על הקרקע לפני התוכנית הזו, פתחו את התוכניות הקודמות.
8. בדקו באיזה שלב נמצאת כל תוכנית ומתי התחיל השלב: הכנה, הגשה, הפקדה או אישור.

איך משתנה הצבע של קרקע?

הצבע מראה את הייעוד שתוכנית קובעת או מציעה, ותוכנית חדשה יכולה לקבוע לאותה קרקע ייעוד אחר. תוכנית כזו עוברת כמה שלבים עד שמוסד תכנון מחליט עליה. מוסד תכנון הוא גוף שדן בתוכניות, למשל הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

תוכנית יכולה להשתנות בדרך או להידחות, וייתכן שקרקע חקלאית תישאר בייעוד חקלאי לאורך שנים רבות. מה שנמצא רק בשלב ההכנה הוא עדיין כוונה תכנונית ולא תוכנית. את השלבים ואת משכי הזמן מפרט המדריך על הפשרת קרקע.

אם אישור תוכנית מעלה את שווי הקרקע, החוק קורא לעלייה הזו השבחה. השבחה בעקבות תוכנית יכולה לחייב בתשלום היטל השבחה רק אם הקרקע נמצאת בתחום התוכנית או גובלת בו. את ההיטל משלמים לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות בקרקע, למשל כשמוכרים אותה או מקבלים היתר לפי התוכנית. בחוק יש גם פטורים מההיטל. האם ההיטל חל על קרקע מסוימת אפשר לברר בבקשה בכתב לוועדה המקומית.

אם אתם קונים קרקע שאינה זמינה לבנייה ממוכר שמשווק קרקעות כעסק, תקבלו ממנו בכתב ובחינם שומה מעודכנת לפי תקן 22. שומה היא הערכת שווי של שמאי מקרקעין. את השומה תקבלו זמן סביר לפני שתחתמו על החוזה או על מסמך מחייב אחר, ולפחות 7 ימים לפני כן.

עם השומה מקבלים גם תמצית שלה. בתמצית מופיעים הייעוד של הקרקע ביום שבו נערכה השומה, הזמן הצפוי לשינוי הייעוד וההוצאות המשוערות של השינוי. מצוין בה גם אם הסבירות שתמומש תוכנית לשינוי הייעוד קלושה, כלומר נמוכה מאוד. את הייעוד שבתמצית כדאי להשוות לצבע שבתשריט.

מה בודקים לפני שקונים קרקע צהובה?

מעבר לקריאת התשריט, כדאי לברר מי עומד מאחורי התוכנית, מה עוד נדרש לפני היתר ואילו חלקים מהקרקע מיועדים לצורכי ציבור.

אם התוכנית עדיין לא אושרה, בררו באיזה מוסד תכנון היא נדונה והאם הרשות המקומית תומכת בה. בדקו גם מי מגיש את התוכנית ומי היזם שלה: שניהם מופיעים בהוראות. בעמוד הקרקעות להשקעה מופיע ליד כל קרקע המידע התכנוני עליה, ובו מספר התוכנית כשהוא ידוע.

חפשו בהוראות גם אם נדרשת תוכנית נוספת או איחוד וחלוקה לפני היתר.

שטחים לצורכי ציבור הם בין השאר מבני ציבור, דרכים ושטח ציבורי פתוח. את הצבעים שלהם תמצאו בטבלה שלמעלה. הירוק של שטח ציבורי פתוח מסמן גם שטח פרטי פתוח, ולכן את הייעוד של תא השטח בודקים בהוראות.

אחרי שתוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת נכנסה לתוקף, הוועדה המקומית יכולה להפקיע שטח שהתוכנית מייעדת לצורכי ציבור. להפקיע פירושו לקחת את השטח לשימוש הציבור, והוועדה עושה זאת בתנאים שקובע החוק. מה המשמעות לבעלי הקרקע תקראו במדריך על הפקעה.

הצעד הבא הוא להבין איך תוכנית מתקדמת משלב לשלב. במדריך הבא תקראו מהי תב"ע ואילו שלבים היא עוברת עד שהיא נכנסת לתוקף.