מהי תב"ע ואיך בודקים באיזה שלב היא נמצאת

במדריך הקודם הסברנו מה מסמן כל צבע בתשריט. הצבעים האלה הם חלק מתב"ע, ובמדריך הזה נסביר מהי תב"ע ואיך היא נכנסת לתוקף.

מהי תב"ע?

תב"ע (ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר) היא תוכנית מחייבת שקובעת מה מותר לעשות בכל שטח שבתחומה: לאיזה שימוש מיועדת הקרקע וכמה מותר לבנות עליה. השם נשאר מפקודת בניין ערים מתקופת המנדט. בחוק התכנון והבנייה, שחל היום, היא נקראת "תוכנית" או "תוכנית מתאר".

השימוש המותר בקרקע נקרא הייעוד שלה, למשל מגורים, דרך או שטח ציבורי. היקף הבנייה המותר נקרא זכויות בנייה. כדי לבנות צריך היתר בנייה, וההיתר ניתן רק לפי מה שהתוכנית קובעת.

לכל תוכנית יש שני מסמכים עיקריים. התשריט הוא המפה של התוכנית, וההוראות מפרטות מה מותר בכל ייעוד וכמה מותר לבנות. איך קוראים כל אחד מהם תמצאו במדריך על צבעי התשריט.

אילו סוגי תוכניות יש ואיזו מהן חלה על הקרקע?

יש תוכניות ארציות, מחוזיות ומקומיות. את זכויות הבנייה בחלקה קובעת בדרך כלל תוכנית מקומית: תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת.

בראש המדרג עומדות תוכניות המתאר הארציות. כל אחת מהן נקראת תמ"א ועוסקת בתכנון של המדינה כולה. מתחתן באות תוכניות המתאר המחוזיות, שעוסקות בעניינים שחשובים למחוז כולו, ומתחת לשתיהן התוכניות המקומיות.

תוכנית מתאר מקומית קובעת את הייעודים באזור, למשל היכן יהיו מגורים, מסחר ומבני ציבור. תוכנית מפורטת יורדת לרמת המגרש: היא יכולה לחלק את הקרקע למגרשים ולייעד חלק מהשטח לדרכים או למבני ציבור. גם תוכנית מתאר מקומית יכולה לכלול פירוט כזה, ואז אפשר לקבל לפיה היתר, כמו בשתי התוכניות לדוגמה שבהמשך.

על חלקה אחת יכולות לחול כמה תוכניות מתקופות שונות. לגבי כל אחת מהן כדאי לברר מה השלב שלה והאם אפשר לקבל לפיה היתר בנייה. אלה שתי שאלות נפרדות: גם תוכנית מהסוג הזה יכולה להיות בשלב מוקדם, לפני שאפשר להגיש נגדה התנגדויות. את השלב בודקים במאגר התוכניות של מינהל התכנון, כפי שנסביר בהמשך.

מי מכין תוכנית ומי מחליט עליה?

גם גופים ציבוריים וגם בעלי קרקע יכולים להכין תוכנית ולהגיש אותה. על התוכנית מחליט מוסד תכנון, בדרך כלל הוועדה המקומית או הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.

על הוועדה המקומית ועל מה שהיא מאשרת נרחיב במדריך נפרד. אם יש לקרקע שאתם בוחנים תוכנית חדשה שעדיין לא אושרה, כדאי לברר מי מקדם אותה והאם הרשות המקומית (העירייה או המועצה) תומכת בה. איך מוצאים את מגיש התוכנית ראינו במדריך הקודם.

אילו שלבים עוברת תוכנית עד שהיא נכנסת לתוקף?

החוק קובע את סדר השלבים: הגשה, החלטה על הפקדה, מילוי תנאים אם נקבעו, הפקדה להתנגדויות, החלטה על אישור ופרסום האישור. מה קורה בכל שלב:

1. הגשה. מגיש התוכנית מעביר אותה למוסד התכנון.
2. החלטה על הפקדה. כשתוכנית מופקדת אפשר לעיין בה בלי תשלום ולהגיש נגדה התנגדויות. מוסד התכנון מחליט אם להפקיד את התוכנית, להתנות את ההפקדה בתנאים או לדחות אותה.
3. מילוי תנאים. אם מוסד התכנון קבע תנאים להפקדה, ההודעה על ההפקדה מתפרסמת רק אחרי שהם מולאו.
4. הפקדה והתנגדויות. הודעה על ההפקדה מתפרסמת ברשומות, העיתון הרשמי של המדינה, ובעיתונים: בדרך כלל בשני עיתונים יומיים ובעיתון מקומי. היא מתפרסמת גם באתר האינטרנט של מוסד התכנון, במשרדי הרשות המקומית ועל לוחות המודעות בשכונות. ההודעה מתפרסמת גם במשרדי הרשות המקומית ועל לוחות המודעות בשכונות. את ההתנגדות מגישים בתוך חודשיים מהפרסום האחרון בעיתונים. מוסד התכנון רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר, של שלושה חודשים לכל היותר.
5. החלטה על אישור. אחרי שהוא מכריע בהתנגדויות, מוסד התכנון מאשר את התוכנית, מאשר אותה בשינויים או דוחה אותה.
6. פרסום האישור. הודעה על האישור מתפרסמת באותן דרכים שבהן פורסמה ההודעה על ההפקדה. התוכנית נכנסת לתוקף 15 ימים אחרי ההודעה האחרונה, ברשומות או בעיתון.

כמה זמן לוקח לאשר תוכנית?

החוק נותן לוועדה המקומית 12 חודשים מיום ההגשה להחליט על תוכנית שבסמכותה, ולוועדה המחוזית 18 חודשים. את המועדים אפשר להאריך, ובפועל ההליך נמשך לא פעם זמן רב יותר. את הטעמים להארכה רושמים, ובוועדה המקומית הארכה ניתנת רק מטעמים מיוחדים.

מבקר המדינה מצא שב-2019 נמשך הליך האישור של תוכנית בוועדה מחוזית 2.1 שנים בממוצע. הוא בדק גם את התוכניות שהוגשו לוועדות המחוזיות בין 2016 ל-2018. עד אוגוסט 2020 פורסם האישור של 44% מהן. חלק מהאחרות עדיין היו בהליך, ורבות נדחו או נעצרו לפני ההפקדה.

ברובע צפון עברו כ-14 חודשים מקבלת התוכנית ועד פרסום האישור, ובמתחם דנמרק יותר מחמש שנים. תוכנית שעדיין לא הוגשה נמצאת לפני כל השלבים האלה. קרקע חקלאית יכולה להישאר חקלאית במשך שנים רבות.

מה המשמעות של שלב התוכנית לקרקע שאתם שוקלים לקנות?

השלב מראה מה מותר בקרקע היום ומה עוד נדרש כדי שאפשר יהיה לבנות עליה. כל עוד תוכנית חדשה לא נכנסה לתוקף, התוכנית הקיימת ממשיכה לחול על הקרקע.

• תוכנית בהכנה או תוכנית שהוגשה. אין לה תוקף, ועצם קיומה מלמד מעט על הסיכוי שתאושר.
• תוכנית מופקדת. עד שהאישור שלה מתפרסם, היא עדיין יכולה להשתנות או להידחות. אבל כבר מרגע ההפקדה, היתר שאינו תואם אותה ניתן רק באישור מוסד התכנון. המוסד יכול גם לאסור היתרים בשטח שלה או לקבוע להם תנאים. אם היא מייעדת את החלקה לדרך או לשטח ציבורי, חשוב לדעת זאת לפני הקנייה.
• תוכנית שנכנסה לתוקף. היא קובעת עכשיו את הייעוד ואת זכויות הבנייה, אבל כדי לבנות עדיין צריך היתר. לפעמים נדרש קודם איחוד וחלוקה, כלומר חלוקה מחדש של החלקות למגרשים. אם אישור התוכנית העלה את שווי הקרקע, בעלי הקרקע משלמים היטל השבחה, אלא אם יש להם פטור שהחוק קובע. את ההיטל משלמים לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות, למשל כשמקבלים היתר לפי התוכנית, כשמתחילים להשתמש בקרקע כפי שהתוכנית מתירה או כשמוכרים את הקרקע.

כשאתם משווים מחירים, כדאי להשוות בין קרקעות שהתוכניות שלהן נמצאות באותו שלב.

אם הקרקע אינה זמינה לבנייה ואתם קונים אותה מחברה שמשווקת קרקעות, החברה צריכה למסור לכם בכתב שומה לפי תקן 22. שומה היא הערכת שווי של שמאי מקרקעין. את השומה תקבלו זמן סביר מראש ולא פחות משבעה ימים לפני שתתחייבו בחוזה או במסמך מחייב אחר. בתמצית של השומה מצוין גם אם הסיכוי לשינוי הייעוד קלוש. כדאי לקרוא את התמצית לצד פרטי התוכנית.

איך בודקים באיזה שלב נמצאת תוכנית?

מחפשים את התוכנית במאגר וקוראים בפרטים שלה את הסטטוס ואת התאריכים. את התשריט ואת ההוראות של התוכנית קוראים באתר המידע התכנוני של מינהל התכנון (mavat.iplan.gov.il).

1. מצאו את מספרי הגוש והחלקה בנסח הרישום מהטאבו, שהסברנו במדריך על קרקע פרטית.
2. חפשו את כל התוכניות שחלות על החלקה ובדקו שהחלקה נמצאת בתוך הקו הכחול, הקו שמסמן את גבול התוכנית.
3. השוו את "תיאור סטטוס" ואת התאריכים שבפרטי כל תוכנית לטבלת השלבים שלמעלה.
4. בדקו בתשריט ובהוראות מה הייעוד של החלקה ומה נדרש כדי לקבל היתר.
5. לתשובה רשמית, פנו בכתב לוועדה המקומית ובקשו מידע לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבנייה. בתוך 30 ימים הוועדה צריכה לפרט לכם בכתב את התוכניות שנוגעות לקרקע: תוכניות בתוקף, תוכניות מופקדות ותוכניות שפורסמה הודעה על הכנתן. היא מוסרת גם מידע אם חל על הקרקע היטל השבחה.

ליד רוב הקרקעות בעמוד הקרקעות להשקעה מופיע הסטטוס של התוכנית שלהן. כשלא נמצאה לקרקע תוכנית מפורטת, גם זה מצוין. לכל קרקע מוצגת שם תוכנית אחת בלבד, ולכן כדאי לבדוק אם חלות על החלקה גם תוכניות נוספות.

הצעד הבא: המדריך על הפשרת קרקע מסביר מה קורה אם תוכנית משנה את הייעוד של קרקע חקלאית.