תמ"א 70: מה התוכנית קובעת לקרקעות ליד תחנות המטרו

במדריך הקודם ראינו באילו שלבים עוברת תוכנית שמשנה את הייעוד של קרקע. כאן נכיר תוכנית ארצית אחת שחלה על שטחים רבים בגוש דן: תמ"א 70, התוכנית לסביבת תחנות המטרו.

מהי תמ"א 70?

תמ"א 70 היא תוכנית מתאר ארצית שקובעת כללים לתכנון השטחים סביב תחנות המטרו במטרופולין תל אביב, אבל אינה נותנת בעצמה זכויות בנייה. תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) קובעת כיוון לאזור גדול. את הפרטים קובעות תוכניות מקומיות ומפורטות, כלומר תוכניות שמגדירות מה מותר בכל חלקה, כמו שהסברנו במדריך על תב"ע.

למטרו מתוכננים שלושה קווים באורך כולל של כ-150 ק"מ, ולאורכם כ-109 תחנות. תמ"א 70 משלימה את התוכניות לקווי המטרו, שהן תוכניות תשתית לאומיות נפרדות (תת"ל). התחנות שהיא מתייחסת אליהן הן אלה שנקבעו בתוכניות האלה.

שטח התוכנית הוא כ-117,696 דונם, במחוז תל אביב ובמחוז המרכז. היא חלה רק על סביבת התחנות, בחלק משטחן של ערים בגוש דן ובסביבתו, כמו תל אביב-יפו, פתח תקווה, ראשון לציון, רחובות, לוד וכפר סבא. מטרתה להגדיל שם את הבנייה ולחדש את השכונות, כדי שיותר אנשים ישתמשו במטרו.

האם תמ"א 70 אושרה, וממתי היא בתוקף?

כן. ההודעה על אישור התוכנית פורסמה ברשומות, העיתון הרשמי של המדינה, ב-21 במאי 2025. מינהל התכנון קיבל את התוכנית לטיפול ב-7 בינואר 2020. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה אותה בסוף דצמבר 2024. במאי 2025 היא הובאה לממשלה, שנותנת לתוכנית מתאר ארצית את האישור האחרון לפני הפרסום ברשומות.

תוכנית נכנסת לתוקף 15 יום אחרי ההודעה האחרונה על אישורה, ברשומות או בעיתון. מאז שתמ"א 70 נכנסה לתוקף, תוכניות חדשות בתחומה צריכות לעמוד בהוראות שלה, מלבד חריגים שהיא עצמה מתירה. אי אפשר לקבל היתר בנייה לפי תמ"א 70 עצמה, רק לפי תוכנית מפורטת.

מה נקבע סביב כל תחנה?

סביב כל תחנה התוכנית מסמנת מתחם השפעה שמחולק לשתי טבעות, ובתוך הטבעת הראשונה יש מרחב ליבה שצמוד לכניסות לתחנה. מתחם ההשפעה הוא השטח שהתוכנית חלה עליו סביב התחנה. המרחקים בטבלה משוערים ואינם מחייבים.

אילו סוגי שטחים יש בתוכנית?

התוכנית מחלקת את השטח סביב התחנות לשלושה ייעודים עיקריים: שכונות בנויות להתחדשות, אזורי שימור ואזורי פיתוח חדשים. שכונות בנויות סומנו כ"מרחב עירוני מוטה מטרו". הן נועדו בעיקר להתחדשות עירונית, למשל פינוי ובינוי: הריסת בניינים ישנים ובנייה חדשה במקומם. אזור שימור מקומי הוא שטח שתוכנית קודמת קבעה לשמר. על אזור כזה לא חלים רוב הכללים של תמ"א 70, כמו הגדלת הבנייה.

אם אתם מחפשים קרקע ולא דירה, הייעוד שכדאי להכיר הוא אזור פיתוח. בייעוד הזה סומנו שטחים גדולים, פנויים או בנויים בדלילות, שהתוכנית מכוונת לפיתוח עירוני חדש.

באזור פיתוח בונים ככלל על בסיס תוכנית לכל מתחם הפיתוח, כלומר לכל השטח שתמ"א 70 סימנה כמתחם אחד. מוסד התכנון (הגוף שמחליט על התוכנית) יכול לאשר גם תוכנית לחלק משמעותי מהמתחם, אם השתכנע שהיא אינה פוגעת בתכנון של המתחם כולו. לכן האפשרות לבנות בחלקה אחת באזור פיתוח תלויה בתוכנית כזו. כל עוד אין תוכנית, הקרקע נשארת בייעוד שיש לה היום.

כמה יהיה מותר לבנות ליד תחנה?

תמ"א 70 קובעת לכל תחנה היקף בנייה מינימלי שתוכניות עתידיות יצטרכו לאפשר, ולא היקף מרבי. היקף הבנייה נמדד ברח"ק, קיצור של "רצפה חלקי קרקע": היחס בין סך שטחי הבנייה לבין שטח הקרקע. ככל שהרח"ק גבוה יותר, אפשר לבנות יותר על אותה קרקע.

את הערכים לכל תחנה ולכל מתחם קובע לוח 1 של התוכנית, שהוא מסמך מחייב. באותו לוח נקבע גם תמהיל השימושים: איזה חלק מהבנייה יוקצה למגורים, לתעסוקה ולמסחר. ההוראות מתירות לסטות מהערכים של לוח 1 בתוכניות מסוימות. הערכים האלה אינם חלים באזור המשכיות מרקמית, שמוסבר בשאלות בסוף המדריך.

הרח"ק המינימלי מחייב את מי שמכין תוכנית לשטח ואינו נותן זכות לבעלי הקרקע. זכות כזו תיתן רק תוכנית שתוגש ותעבור את כל שלבי האישור. הרח"ק בלוח 1 הוא ממוצע של כל המגרשים בתוכנית העתידית, ולכן בחלקה מסוימת הוא יכול להיות שונה.

איך תמ"א 70 משפיעה על שווי הקרקע?

תמ"א 70 מסמנת איפה תוכניות עתידיות יצטרכו לאפשר יותר בנייה, והשווי של חלקה תלוי בתוכנית שחלה עליה או שמקודמת לה, בזכויות שהיא נותנת ובשלב שלה. על הקשר בין תוכנית לשווי הרחבנו במדריך הקודם. ליד תחנה חשובים גם הטבעת והייעוד של החלקה, כי בלוח 1 היקף הבנייה המינימלי תלוי בהם. התשלומים על עליית השווי מחושבים רק מהעלייה שהתוכנית יצרה, ולא מכל שווי הקרקע.

כמה משלמים על השבחה ליד תחנת מטרו?

אם במתחם השפעה מאושרת תוכנית שמגדילה את הבנייה מעבר לסף שבחוק המטרו, משלמים היטל השבחה של 40% מעליית השווי ומס השבחת מטרו (בקיצור: מס המטרו) של 32%. תוכנית עוברת את הסף כשהיא מוסיפה לשטח הבנייה המותר יותר מ-10% ולפחות שטח מינימלי שקבע החוק. על תוכנית פינוי ובינוי חלים שיעורים אחרים.

עליית השווי בעקבות התוכנית נקראת השבחה. שמאי מקרקעין קובע אותה אחרי שהתוכנית מאושרת, בהערכת שווי שנקראת שומת השבחה. זו שומה אחרת משומת תקן 22 שמקבלים לפני הקנייה.

כשחוק המטרו אינו חל על התוכנית, למשל כשהיא אינה עוברת את הסף, משלמים רק היטל השבחה רגיל: מחצית מעליית השווי. את ההיטל ואת מס המטרו משלמים כשמממשים את הזכויות שהתוכנית הוסיפה. מימוש זכויות הוא קבלת היתר בנייה, תחילת שימוש שהתוכנית התירה או העברה של הקרקע, למשל מכירה. יש העברות שאינן נחשבות מימוש, כמו מתנה לקרוב משפחה.

בתקופת מעבר יש שיעור מופחת: אם מממשים את הזכויות בקבלת היתר בנייה, מס המטרו הוא 20%. השיעור הזה חל רק כשהבקשה להיתר מוגשת עד סוף 2030, ורק על הזכויות שבבקשה. במכירה של הקרקע חל השיעור המלא.

איך בודקים קרקע ליד תחנה לפני שקונים?

בודקים איפה בדיוק החלקה נמצאת בתוכנית, מה לוח 1 קובע לתחנה הקרובה והאם כבר יש לשטח תוכנית מקומית או מפורטת. קרקע בתחום תמ"א 70 שעדיין לא חלה עליה תוכנית מפורטת נחשבת לקרקע שאינה זמינה לבנייה. אם אתם קונים קרקע כזו ממי שמוכר קרקעות כעסק, הוא חייב למסור לכם שומה עדכנית לפי תקן 22 ותמצית שלה. את שתיהן הוא מוסר בכתב ובלי תשלום, זמן סביר מראש. המועד האחרון הוא 7 ימים לפני שאתם חותמים על חוזה או על מסמך אחר שמחייב אתכם.

בתמצית מצוינים בין השאר ההיטלים והמסים המשוערים ומשך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד. כתוב בה גם אם הסבירות שתוכנית לשינוי הייעוד תתממש היא קלושה. בדקו שהשומה מתייחסת למתחם ההשפעה ולשיעורים של חוק המטרו. את מיקום החלקה ואת מצב התכנון שלה אפשר לאמת בעצמכם במקורות הרשמיים:

1. אתרו את החלקה במפת התוכניות לפי מספרי הגוש והחלקה. בדקו אם היא בתחום תמ"א 70, באיזו טבעת היא נמצאת ומה הייעוד שלה.
2. פתחו את לוח 1 במסמכי התוכנית באתר מבא"ת, אתר מסמכי התוכניות של מינהל התכנון. מצאו בו את התחנה הקרובה ואת המתחם של החלקה. שם מופיעים הרח"ק המינימלי ותמהיל השימושים.
3. באותו אתר חפשו תוכנית מקומית או מפורטת לשטח. אם יש כזו, בדקו את השלב שלה: הגשה, הפקדה (הצגת התוכנית לציבור להתנגדויות) או אישור.
4. באזור פיתוח, בררו אם יש תוכנית למתחם כולו או לחלק משמעותי ממנו. אם יש, בדקו מי מקדם אותה והאם הרשות המקומית תומכת בה.

את הבדיקות האלה אפשר לעשות לכל קרקע שמוצגת בעמוד קרקעות להשקעה.

הצעד הבא: במדריך על הוועדה המקומית נסביר מה הוועדה מאשרת ואיך עוקבים אחרי תוכנית בשטח שמעניין אתכם.