קרקע חקלאית להשקעה: איך היא יכולה להפוך לקרקע לבנייה ומה בודקים

המדריך הקודם הסביר מה כוללת שומה לפי תקן 22.

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע שהתוכנית החלה עליה מייעדת לחקלאות, ולכן כדי לבנות עליה מגורים צריך בדרך כלל תוכנית חדשה שמשנה את הייעוד. ייעוד הוא השימוש שהתוכנית מתירה בקרקע, למשל חקלאות, מגורים או שטח ציבורי. בשוק נעשות עסקאות רבות בקרקעות חקלאיות מתוך ציפייה לתוכנית כזו, כמו תוכנית למגורים או לתעסוקה. תקן 22 נקבע בשביל קרקעות כאלה שמשווקות לציבור.

מה מותר לעשות בקרקע חקלאית?

בקרקע חקלאית מותרים השימושים שהתוכנית החלה עליה קובעת לייעוד החקלאי. את השימושים המותרים תמצאו בהוראות התוכנית. גם בשומה מפורטים הייעוד והשימושים המותרים בכל תוכנית שחלה על הקרקע.

איך קרקע חקלאית יכולה להפוך לקרקע לבנייה?

כדי שקרקע חקלאית תהפוך לקרקע לבנייה, מוסד תכנון צריך לאשר תוכנית שנותנת לה ייעוד אחר וזכויות בנייה. מוסד תכנון הוא הגוף שמחליט על תוכניות, כמו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או הוועדה המחוזית. זכויות בנייה הן היקף הבנייה שהתוכנית מתירה על החלקה.

לפני האישור מוסד התכנון דן בתוכנית ומחליט אם להפקיד אותה, כלומר להציג אותה לציבור כדי שאפשר יהיה להגיש נגדה התנגדויות. גם אחרי ההפקדה הוא יכול לשנות את התוכנית או לדחות אותה. אם התוכנית אושרה, מתפרסמת הודעה על כך בעיתונים וגם ברשומות, העיתון הרשמי של המדינה. התוכנית נכנסת לתוקף 15 ימים אחרי פרסום ההודעה האחרונה.

בחלק מהקרקעות החקלאיות התוכנית צריכה גם אישור של הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. המדריך על הפשרת קרקע מסביר באילו קרקעות נדרש האישור הזה, מה עוד צריך לאשר וכמה זמן נמשכים השלבים.

גם אחרי שתוכנית נכנסה לתוקף, הקרקע אינה תמיד זמינה לבנייה: לשם כך צריכה להיות לה תוכנית מפורטת שלפיה אפשר לקבל היתר בנייה. בתוכנית מפורטת נקבע מה אפשר לבנות בכל חלקה.

תנאי נוסף הוא שלא צריך לאשר קודם תוכנית שתחלק את השטח למגרשים, למשל תוכנית איחוד וחלוקה. באיחוד וחלוקה מאחדים את החלקות שבשטח ומחלקים אותן מחדש בין הבעלים.

איך נקבע השווי של קרקע חקלאית?

בשומה לפי תקן 22 השמאי קובע לקרקע חקלאית שווי נוכחי לפי הייעוד שלה בתוכניות שכבר אושרו, בלי להניח שהייעוד ישתנה. כך רואים כמה הקרקע שווה היום, גם אם יש לה תוכנית בהכנה.

השמאי מחשב גם שווי שני, בהנחה שהתוכנית המוצעת שהוצגה לו כבר אושרה ושהקרקע זמינה לבנייה. מהשווי הזה הוא מפחית את ההוצאות שיידרשו עד אז, כמו תכנון, פיתוח והיטל השבחה. בשומה מודגש שהשווי השני מבוסס על הנחה ואינו שווי הקרקע היום.

בתמצית השומה מופיע רק השווי הנוכחי. את השווי השני ואת החישוב שלו תמצאו בשומה המלאה.

הכנה ואישור של תוכנית מפורטת יכולים להימשך שנים רבות, וייתכן גם שהייעוד יישאר חקלאי. לכן אם תשקיעו בקרקע חקלאית, בחרו סכום שלא תזדקקו לו במשך תקופה ארוכה.

מה מקבלים מהמשווק לפני הקנייה?

כשהקרקע שאתם קונים מהמשווק אינה זמינה לבנייה, הוא חייב למסור לכם בכתב ובחינם שומה עדכנית לפי תקן 22 ותמצית שלה, לפחות 7 ימים לפני החתימה. המועד הזה חל גם על מסמך אחר שמחייב אתכם, אם תחתמו עליו לפני החוזה. משווק הוא מי שמוכר קרקעות כעסק. קרקע חקלאית היא דוגמה לקרקע שאינה זמינה לבנייה.

בתמצית כתוב גם אם השמאי מצא שהסיכוי לשינוי הייעוד קלוש. במקרה כזה הוא אינו מחשב את השווי השני. עוד כתוב בתמצית כמה זמן השמאי מעריך ששינוי הייעוד יימשך.

כבר מהמודעה תדעו אם הקרקע אינה זמינה לבנייה, כי כל מודעה וכל פעולת שיווק של קרקע כזו צריכה לציין זאת.

מה בודקים לפני שקונים קרקע חקלאית?

לפני הקנייה בודקים מי הבעלים של הקרקע, איפה היא נמצאת, מה מצב התכנון שלה ומה כתוב בחוזה. את רוב הבדיקות תוכלו לעשות בעצמכם:

• הבעלות: סמוך לחתימה הוציאו נסח טאבו עדכני, כלומר העתק של מה שרשום על הקרקע. בדקו שהמוכר מופיע בו כבעלים ושהחלק שעל שמו כולל את החלק שאתם קונים. את הבדיקה המלאה של הנסח תמצאו במדריך הבדיקות לפני קניית קרקע.
• התוכנית: אם הוגשה תוכנית, בקשו את המספר שלה וחפשו אותה במאגר התוכניות של מינהל התכנון (mavat.iplan.gov.il). בדקו שם אם היא כבר הופקדה או אושרה ומתי. באותה דרך תוכלו לבדוק את התוכנית של קרקע שמוצגת בדף הקרקעות להשקעה באתר.
• היוזם: אם יש תוכנית, בררו מי מקדם אותה ומה עמדת הרשות המקומית לגביה. המדריך על הוועדה המקומית מראה איך עוקבים אחרי החלטות הוועדה על תוכנית.
• המיקום: סיירו בשטח וראו כמה רחוקה הקרקע מהיישוב הקיים, מכבישים ומתחבורה ציבורית. בדקו גם אם יש באזור ביקוש לדיור.
• ההתאמה: השוו את פרטי התוכנית שקיבלתם עם הקרקע לפרטים שבמאגר. בדקו שגם הייעוד שכתוב בתמצית השומה תואם להם.
• החוזה: בקשו מעורך דין מטעמכם לבדוק את החוזה ולרשום לטובתכם בטאבו הערת אזהרה. ההערה מראה שהמוכר התחייב למכור לכם את החלק שאתם קונים. במדריך הבדיקות לפני קניית קרקע תמצאו גם מתי כדאי להעביר כסף למוכר.

מה הצעד הבא?

כדאי להכיר עכשיו את היטל ההשבחה: תשלום על עליית שווי הקרקע בעקבות אישור תוכנית. את ההיטל משלם בעל הקרקע, או החוכר אם הקרקע מוחכרת לתקופה ארוכה. צריך לשלם אותו לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות: כשמקבלים היתר לבנייה שהתוכנית אפשרה, כשמתחילים שימוש שהתוכנית התירה או כשמוכרים את הקרקע. המדריך הבא מפרט את גובה ההיטל.