שמאי מקרקעין: איך מעריכים קרקע בכל שלב תכנוני

במדריך הקודם עברנו על הבדיקות שעושים לפני שקונים קרקע. אחת מהן היא קריאת השומה, הערכת השווי שעורך שמאי מקרקעין. כאן נסביר מי הוא השמאי, איך הוא מגיע לשווי של קרקע ומה משתנה בעבודה שלו כשהקרקע נמצאת בהליך תכנון.

מהו שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הוא בעל מקצוע הרשום בפנקס שמאי המקרקעין, ורק שמאי רשום רשאי להעריך שווי של קרקע ונכסים תמורת תשלום. כך קובע חוק שמאי מקרקעין. כדי להירשם בפנקס צריך תואר אקדמי מוכר, התמחות ובחינה בסיומה. ההתמחות נמשכת שנה בהיקף של 40 שעות בשבוע לפחות, או שנתיים בהיקף של 20 שעות בשבוע לפחות.

התוצר של השמאי נקרא שומה: מסמך כתוב שבו הוא מעריך את השווי ומסביר איך הגיע אליו. שומה יכולה להעריך את שווי השוק, כלומר את המחיר הסביר ביותר שהזכות בקרקע תקבל בשוק פתוח ותחרותי.

כל שומה נכונה ליום אחד, שנקרא המועד הקובע. אם התוכניות או השוק השתנו אחריו, השווי שבשומה אינו משקף את השינוי.

איך שמאי מעריך את שווי הקרקע?

השמאי עובד לפי שלוש גישות מקובלות, ובקרקע חקלאית או בקרקע שעדיין אין לה תוכנית הוא נשען ככל האפשר על השוואה לעסקאות דומות. אלה שלוש הגישות:

• גישת ההשוואה: השמאי בודק את המחירים שבהם נמכרו נכסים דומים ומתאים אותם להבדלים בינם לבין הנכס שלכם.
• גישת העלויות: השמאי מעריך את השווי לפי העלות של הקמת נכס דומה.
• גישת היוון ההכנסות: השמאי מתרגם את ההכנסות שהנכס צפוי להניב לשווי של היום.

בגישת ההשוואה, התקן לשומת קרקע דורש שלושה מחירים לפחות מעסקאות רלוונטיות. העסקאות צריכות להיות קרובות ככל האפשר למועד הקובע ודומות לקרקע שלכם במאפיינים הפיזיים, בתכנון ובבעלות. העסקה הרלוונטית ביותר היא מכירה של הקרקע עצמה סמוך למועד הקובע.

גם למקור של המחיר יש משקל. תוצאות של מכרז פומבי, חוזה מכר ומידע ממאגר רשות המסים נחשבים אמינים יותר מידיעה בעיתון או ברשתות החברתיות. ככל שיש יותר מחירים להשוואה והם דומים יותר, ההערכה נחשבת תקפה יותר.

איך השלב התכנוני נכנס לשומה?

השלב התכנוני קובע על מה השמאי רשאי להישען: כל עוד לא פורסמה הודעה על הכנת תוכנית ולא בוצע הליך תכנוני מתקדם יותר, הוא נשען על השוואה. מהשלב הזה ואילך, אם אין די עסקאות להשוואה, הוא יכול להוסיף חישוב לפי התוכנית.

ההודעה הזאת מתפרסמת לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה. היא מפרטת את תחום התוכנית ואת השינויים שמוצעים בה. מפרסמים אותה ברשומות, בעיתון ובמשרדי הרשויות המקומיות. רעיון או כוונה לתכנן, בלי הודעה כזו, אינם תוכנית לעניין השומה.

בפרק המצב התכנוני של השומה השמאי מפרט את התוכניות שחלות על הקרקע. לכל תוכנית הוא מציין את הסוג, השם, המעמד ותאריך הפרסום, וגם מאיפה לקח את המידע, למשל מאתרי מוסדות התכנון. אותם שלבים תמצאו בדפי הקרקעות להשקעה שבאתר, לצד כל קרקע. במדריך על תב"ע הסברנו מה קורה בכל שלב.

חשוב לדעת שגם תוכנית שהתקדמה יכולה להשתנות בדרך או להידחות. ההכנה של תוכנית מפורטת עשויה להימשך שנים רבות, ובכל התקופה הזאת הייעוד הנוכחי של הקרקע לא משתנה. במדריך על הפשרת קרקע פירטנו את השלבים ואת משך הזמן שלהם.

איך מחשבים שווי לפי תוכנית שעדיין לא אושרה?

השמאי עורך תחשיב היוון של שווי הקרקע אילו הייתה מתוכננת, בניכוי ההוצאות המשוערות לבעלים הכרוכות בשינוי הייעוד ובניכוי ההפקעה הצפויה. להוון פירושו לתרגם סכום שצפוי בעוד כמה שנים לשווי של היום.

בדוגמה שבתקן, ההוצאות האלה הן היטל השבחה והוצאות פיתוח צפויים. השטח המופקע הוא החלק שהתוכנית מייעדת לצורכי ציבור, כפי שהסברנו במדריך על הפקעה.

התוצאה היא שווי של היום, שכבר מגלם את ההמתנה ואת אי הוודאות. היא לא מלמדת כמה הקרקע תהיה שווה בעתיד. אם ההמתנה תתארך או שהתוכנית תשתנה, גם התוצאה תשתנה.

לכן התקן קובע שלחישוב הזה יש תוקף נמוך יותר מלהשוואה. המשקל שהשמאי נותן לו תלוי במידת הביטחון שהייעוד אכן ישתנה.

למה קרקע חקלאית של רמ"י מוערכת אחרת מקרקע פרטית?

השמאי מתייחס לקרקע חקלאית בבעלות פרטית ולקרקע שרמ"י מחכירה לחקלאות כשני סוגי נכסים שאין להשוות ביניהם, בגלל ההבדל המשמעותי בהשפעת רכיב הפוטנציאל, אלא אם השתכנע שאפשר לבצע התאמה לרכיב הזה. הפוטנציאל הוא הסיכוי שהייעוד ישתנה בעתיד.

אם אתם בוחנים קרקע פרטית, בדקו שהעסקאות בשומה הן בקרקע פרטית דומה, או שהשמאי הסביר את ההתאמה. במדריך על קרקע פרטית ועל קרקע של רמ"י הסברנו את ההבדל בזכויות עצמן.

אילו שמאים פוגשים בעסקת קרקע?

בעסקת קרקע אפשר לפגוש כמה שמאים, וכל אחד מהם עורך שומה למטרה אחרת. אלה העיקריים:

• השמאי של שומת תקן 22: אם הקרקע אינה זמינה לבנייה, המשווק מוסר לכם שומה כזו בחינם, לפחות 7 ימים לפני שתתחייבו בעסקה.
• שמאי מטעמכם: אתם יכולים להזמין שמאי מקרקעין שיעריך את הקרקע עבורכם. את שכר הטרחה סוגרים ישירות איתו.
• שמאי הוועדה המקומית: אם תוכנית העלתה את שווי הקרקע, הוא קובע את השווי שלפיו מחושב היטל ההשבחה.
• שמאי של תוכנית איחוד וחלוקה: הוא עורך את טבלת ההקצאות, שקובעת איזה מגרש יקבל כל בעלים. במדריך על איחוד וחלוקה הסברנו איך היא נבנית.

מה כדאי לבדוק בשומה של קרקע?

בשומה של קרקע כדאי לבדוק בעיקר לאיזה יום היא נכונה, אילו תוכניות היא מפרטת ועל אילו עסקאות היא נשענת. כך עוברים עליה:

1. המועד הקובע והביקור: בשומה כתוב לאיזה יום השווי נכון, מי ביקר בקרקע ומתי.
2. התוכניות: השוו את המעמד של כל תוכנית לנתונים העדכניים במאגר התוכניות של מינהל התכנון. אם תוכנית התקדמה או השתנתה מאז, השומה עדיין לא מביאה זאת בחשבון.
3. אפשרויות השימוש: השומה מפרטת מה אפשר לעשות בקרקע היום, ואם יש אפשרות לשנות את השימוש בה.
4. העסקאות: בדקו כמה עסקאות שימשו להשוואה, מאיזה מקור הן לקוחות, מתי נעשו ועד כמה הקרקעות שבהן דומות לשלכם.
5. החישוב לפי התוכנית, אם יש כזה: על איזה שלב תכנוני הוא נשען, כמה שנים הוא מניח ואיזה משקל השמאי נתן לו.
6. השמאי: ודאו ששמו וחתימתו מופיעים בשומה. שמאי אינו נותן שירות לגבי נכס שיש לו בו עניין אישי, ואינו עורך שומה לנכס שתיווך בו אלא אם עברו שלוש שנים מאז. כך השומה נשענת על שיקול דעת מקצועי ועצמאי.

מה הצעד הבא?

הצעד הבא הוא לקרוא את השומה שמקבלים מהמשווק לפני שקונים קרקע שאינה זמינה לבנייה. המדריך הבא, על תקן 22, מסביר מה כתוב בה ואיך קוראים את שני ערכי השווי שבה.