קרקע להשקעה: סוגי הקרקע, שלבי התכנון, הבדיקות והמיסים

המדריך הזה פותח את מסלול הקריאה באתר, ובכל נושא יש קישור למדריך שמסביר אותו בהרחבה.

מהי קרקע להשקעה?

במדריכים באתר, קרקע להשקעה היא קרקע שקונים כנכס, ולא כדי לגור בה. לעיתים אין לה זכויות בנייה, כלומר אין תוכנית שמתירה לבנות עליה. רוב המדריך עוסק בתכנון: מה תוכנית קובעת, באילו שלבים היא עוברת ומה בודקים בכל שלב.

אילו סוגי קרקע פוגשים כשמחפשים קרקע להשקעה?

כשמחפשים קרקע להשקעה פוגשים שלושה סוגים: קרקע זמינה לבנייה, קרקע בתהליך של שינוי ייעוד וקרקע חקלאית. ההבדל ביניהם הוא במספר שלבי התכנון שנותרו לפני שאפשר לבנות. ייעוד הוא השימוש המותר בקרקע לפי התוכנית, למשל מגורים או חקלאות.

תקנות הגנת הצרכן מ-2016 מגדירות קרקע זמינה לבנייה: קרקע שחלה עליה תוכנית מפורטת, ואפשר לקבל לפיה היתר בנייה. התנאי הוא שאין צורך לאשר תוכנית נוספת שתחלק את השטח למגרשים, כלומר תוכנית חלוקה או תוכנית איחוד וחלוקה. איחוד וחלוקה פירושו לאחד את החלקות הקיימות ולחלק אותן מחדש למגרשים לפי התוכנית. התקנות קובעות גם כללים למי שעיסוקו שיווק של קרקע שאינה זמינה לבנייה. עליהם תקראו בהמשך.

השאלה הראשונה על כל קרקע היא לאיזה משלושת הסוגים האלה היא שייכת.

של מי הקרקע בישראל?

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה, לרשות הפיתוח או לקרן הקיימת לישראל, ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת אותה. לפי דוח מבקר המדינה מ-2017, הקרקעות האלה הן כ-93% משטח המדינה. חוק יסוד: מקרקעי ישראל אוסר להעביר את הבעלות בהן, פרט למקרים שהחוק קבע. קרקע פרטית רשומה על שם אדם או חברה בטאבו, המרשם הרשמי של הקרקעות. בקרקע כזאת קונים בעלות או חלק בבעלות. את ההבדל בפועל מסביר המדריך קרקע פרטית בטאבו או קרקע של רמ"י.

מה בדיוק קונים כשקונים חלק בקרקע?

כשקונים חלק בחלקה שרשומה בטאבו, נעשים שותפים בבעלות עליה עם בעלים אחרים, ולא מקבלים מגרש שיש לו גבולות משלו. בעלות כזאת נקראת בעלות במושע. אין לכם פינה מסוימת בחלקה, אלא חלק בכל מטר שלה, לפי גודל החלק שקניתם.

בשוק מוכרים לעיתים את החלקים האלה כיחידות קרקע, לפי מספר המטרים. המדריך על יחידת קרקע מסביר מה היחידה כוללת ואיך היא יכולה להפוך בסוף למגרש.

הבעלים במושע יכולים לחתום ביניהם על הסכם שיתוף. בהסכם כזה הם קובעים איך ינהלו את הקרקע וישתמשו בה ומה הזכויות והחובות של כל אחד מהם. אם ההסכם נרשם בטאבו, הוא מחייב גם מי שמצטרף לבעלים אחר כך. עוד מונח שתפגשו בעסקה הוא הערת אזהרה: רישום בטאבו שמראה שהמוכר התחייב בכתב למכור לכם את החלק שקניתם.

איך קרקע הופכת לקרקע שאפשר לבנות עליה?

קרקע הופכת לקרקע לבנייה בשלבים שקובע חוק התכנון והבנייה: מכינים תוכנית, מפקידים אותה ומאשרים אותה. רק אחר כך מבקשים היתר בנייה. להפקיד תוכנית פירושו לפתוח אותה לעיון הציבור ולהתנגדויות. התוכנית שקובעת מה מותר לבנות נקראת תב"ע, ראשי תיבות של תוכנית בניין עיר.

בתשריט, המפה הצבעונית של התוכנית, כל ייעוד מסומן בצבע משלו. את הצבעים מסביר המקרא, מפתח הצבעים של מינהל התכנון. למשל, קרקע חקלאית מסומנת בקווקו ירוק בהיר. הצבע מראה מה התוכנית מייעדת, אבל לא באיזה שלב היא נמצאת. המדריך על קרקע צהובה מסביר את הצבעים בהרחבה.

את השלב של כל תוכנית אפשר לראות במאגר התוכניות של מינהל התכנון. את השלבים בפירוט תמצאו במדריך מהי תב"ע, ואת החלוקה מחדש במדריך על איחוד וחלוקה.

כמה זמן לוקח לאשר תוכנית?

אין לוח זמנים קבוע, והזמן שונה מאוד מתוכנית לתוכנית. הטבלה מציגה ממוצעים שפרסם מבקר המדינה ב-2021. הם מודדים את הליך האישור כולו בוועדות המחוזיות, ולא את השלבים שאחריו עד היתר בנייה.

אחרי האישור באה לעיתים תוכנית איחוד וחלוקה, ורק אחריה אפשר לקבל היתר. הפשרת קרקע היא שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לבנייה. את השלבים שלה ואת משכם בכמה תוכניות תמצאו במדריך על הפשרת קרקע.

איך נראים השלבים בכמה תוכניות לדוגמה?

כך נראו השלבים בשלוש תוכניות מהמאגר. לכל אחת מופיעים בטבלה תאריך הקבלה שלה ותאריך פרסום האישור ברשומות, אם האישור כבר פורסם.

בשתי התוכניות הראשונות עברו כשנתיים בין קבלת התוכנית לפרסום האישור. במתחם האלף פורסם אישורה של תוכנית האיחוד והחלוקה הראשונה כשנתיים אחרי אישור התוכנית הראשית, ושל השנייה כשש שנים אחריו.

מהי השבחה?

עלייה בשווי הקרקע בעקבות אישור של תוכנית או של חריגה ממנה נקראת בחוק השבחה. את החריגה מאשרים בהקלה או בהיתר לשימוש חורג. הקלה היא אישור מיוחד לחרוג מהוראות התוכנית בבקשה מסוימת. על ההשבחה משלמים היטל השבחה, בשיעור של מחצית ממנה. את ההיטל משלם בעל הקרקע. אם הקרקע מוחכרת לתקופה ארוכה (חכירה לדורות), משלם אותו החוכר.

מה משלמים מעבר למחיר הקרקע?

מעבר למחיר משלמים מס רכישה בקנייה, ובהמשך גם היטל השבחה ומס שבח, אם יחולו. היטל השבחה חל רק אם הייתה השבחה, ומס שבח חל על הרווח במכירה, אלא אם יש פטור. את המחירים במכרזים ובשוק ואת ההוצאות הנוספות תמצאו במדריך כמה עולה קרקע להשקעה.

שישית ממס הרכישה מוחזרת לכם רק אם ביום הקנייה כבר חלה על הקרקע תוכנית שמתירה לבנות עליה לפחות דירת מגורים אחת. גם אז, היתר לבניית דירת מגורים צריך להתקבל עד 24 חודשים אחרי הקנייה. על קרקע חקלאית שלא חלה עליה תוכנית כזאת לא מקבלים החזר.

את החישוב המלא של היטל ההשבחה ושל מס השבח תמצאו במדריכים על היטל השבחה ועל מס שבח במכירת קרקע.

מה מקבלים לפני החתימה על קרקע שאינה זמינה לבנייה?

כשקונים או חוכרים קרקע שאינה זמינה לבנייה ממי שמשווק קרקעות כעסק, מקבלים ממנו בחינם שומה עדכנית לפי תקן 22. כך קובעות תקנות הגנת הצרכן. שומה היא חוות דעת של שמאי מקרקעין על שווי הקרקע. את השומה מקבלים בכתב, לפחות 7 ימים לפני שחותמים על חוזה או על מסמך מחייב אחר.

תקן 22 קובע מה חייב להופיע בשומה של קרקע שמשווקים לציבור על סמך הציפייה לשינוי ייעודה. עם השומה מקבלים גם תמצית שלה, כלומר סיכום קצר שבו חמישה פרטים בלבד:

• הייעוד של הקרקע ביום שבו נערכה השומה.
• השווי של הקרקע באותו יום.
• האם הסיכוי שהייעוד ישתנה קלוש, כלומר נמוך מאוד.
• כמה זמן צפוי להימשך שינוי הייעוד.
• סך ההוצאות, ההיטלים והמסים המשוערים של שינוי הייעוד. לצידו מצוין איזה חלק מהם צפוי לחול עליכם.

כל פרסומת וכל פעולת שיווק של קרקע כזאת צריכה לציין בבירור שהקרקע אינה זמינה לבנייה. במדריך על תקן 22 תמצאו מה עוד כלול בשומה.

מה בודקים לפני שקונים קרקע להשקעה?

לפני שקונים בודקים מי הבעלים, מה קובעת התוכנית ובאיזה שלב היא נמצאת, מה כתוב בשומה ומה כתוב בחוזה. הרשימה שלמטה מפרטת מה לבדוק בכל נושא.

• הבעלות: בנסח רישום, כלומר העתק עדכני מהטאבו, רואים מי רשום כבעלים, איזה חלק רשום על שם המוכר ואילו הערות מופיעות על החלקה.
• התוכנית: אם חלה על הקרקע תוכנית או שמקדמים לה תוכנית חדשה, רשמו את מספרה. במאגר תמצאו את הייעוד שהיא קובעת ואת השלב שלה.
• אם מקדמים תוכנית לשינוי הייעוד: בררו מי מקדם אותה והאם הרשות המקומית תומכת בה.
• המיקום: בדקו מה יש סביב הקרקע היום ומה מתוכנן לידה.
• השומה: אם המוכר משווק קרקעות כעסק, קראו בעיון את התמצית של שומת תקן 22, ובמיוחד את מה שכתוב בה על הסיכוי לשינוי הייעוד, על הזמן ועל ההוצאות.
• הבעלות המשותפת: אם אתם קונים חלק במושע, שאלו אם יש בין הבעלים הסכם שיתוף ובקשו לעיין בו. הסכם שנרשם בטאבו יחייב גם אתכם.
• הערת האזהרה: אחרי שהיא נרשמה לטובתכם, הזמינו נסח חדש ובדקו שהיא רשומה על אותו חלק בחלקה שכתוב בחוזה.
• החוזה: לפני החתימה בקשו מעורך דין מטעמכם לבדוק אותו.

בעמודי הקרקעות להשקעה באתר מצוינים מספר התוכנית שחלה על הקרקע והשלב שלה, כפי שהם מופיעים במאגר. את כל הבדיקות בפירוט תמצאו במדריך בדיקות לפני קניית קרקע.

מה פירוש המונחים שתפגשו בדרך?

בעסקת קרקע תפגשו מונחים מהנסח, מהתוכנית ומהחוזה, והטבלה מסבירה בקצרה את העיקריים שבהם. ליד חלק מהם יש גם קישור למדריך שמסביר את המונח בהרחבה.

מה קוראים אחרי המדריך הזה?

המדריכים באתר מסודרים במסלול קריאה מהבסיס ועד הנושאים המתקדמים.

• איך קרקע הופכת לקרקע לבנייה: המדריך על קרקע צהובה ועל הצבעים בתשריט.
• לפני שקונים: המדריך כמה עולה קרקע להשקעה.
• מיסים: המדריך על היטל השבחה.
• לעומק: תוכנית יכולה לייעד חלק מהשטח לצורכי ציבור, כמו דרכים וגנים. הפקעה היא נטילה של שטח כזה מהבעלים לטובת הציבור, והמדריך על הפקעה מסביר כמה מהשטח מותר להפקיע ומתי משלמים על כך פיצוי.

הצעד הבא הוא לברר מה בדיוק קונים בקרקע פרטית ומה בקרקע של רמ"י. בזה עוסק המדריך הבא: קרקע פרטית בטאבו או קרקע של רמ"י.