בדיקות לפני קניית קרקע: הנסח, המידע התכנוני, השומה והחוזה

המדריך הקודם עסק בשאלה כמה עולה קרקע. אחרי שמצאתם קרקע שמתאימה לכם, נשאר לבדוק אותה ואת העסקה. את רוב התשובות תמצאו במסמכים רשמיים שאפשר להוציא בעצמכם ובמסמכים שמקבלים מהמשווק.

מה בודקים לפני שקונים קרקע?

לפני שקונים קרקע בודקים ארבעה דברים: מה רשום עליה, מה מותר לבנות בה, כמה היא שווה ומה כתוב בחוזה. נסח הטאבו והחוזה מראים אם העסקה מסודרת. המידע התכנוני, ביקור בשטח והשומה (הערכת שווי של שמאי) מלמדים על הקרקע עצמה. כדאי להתחיל בנסח: קודם מוודאים מה בדיוק נמכר ורק אחר כך בוחנים תוכניות ומחיר.

מה רואים בנסח הרישום?

נסח הרישום הוא תדפיס מהטאבו שמראה מי הבעלים של הקרקע ומה רשום עליה. המוכר צריך להופיע בו כבעלים של הקרקע, או כחוכר שלה אם הזכות היא חכירה. אם רשום בו מישהו אחר, בקשו מהמוכר את המסמך שממנו נובעת הזכות שלו בקרקע.

בנסח כדאי לבדוק:

• הבעלים והחלק של כל אחד. כשרשומים כמה בעלים ואתם קונים את החלק של אחד מהם, אתם נעשים שותפים בקרקע (קרקע במושע). החלק של כל שותף פרוס על כל שטח החלקה, ואף שותף אינו הבעלים של פינה מסוימת בה. המדריך על יחידת קרקע מסביר מה המשמעות של קנייה כזו.
• הסכם שיתוף, אם נרשם: הסכם בין הבעלים על ניהול הקרקע והשימוש בה. הסכם שנרשם מחייב גם מי שמצטרף לשותפות אחר כך, כלומר גם אתכם. קראו אותו לפני החתימה.
• משכנתאות, עיקולים או הערות אזהרה שרשומים לטובת אחרים. הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמראה שבעל הקרקע או בעל זכות בה התחייב בכתב לעשות בה עסקה, למשל למכור אותה.
• סוג הזכות: בעלות או חכירה. במדריך על קרקע פרטית בטאבו תמצאו את ההבדל ביניהן.
• החלק שנמכר לכם. בקרקע משותפת בדקו שהמוכר רשום בנסח לפחות על החלק שכתוב בחוזה.

איך יודעים מה מותר לבנות על הקרקע?

את הייעוד של הקרקע ואת התוכניות שחלות עליה בודקים במידע התכנוני הרשמי: במאגר התוכניות של מינהל התכנון ובוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. תוכנית יכולה לקבוע לאיזה שימוש מיועד כל שטח שבתחומה, למשל דרך, שטח פתוח או חקלאות. השימוש הזה נקרא הייעוד של הקרקע. המדריך על תב"ע מרחיב על ייעודים ומסביר איך מזהים את השלב של תוכנית.

חפשו במאגר את מספרי הגוש והחלקה שבנסח. כך תראו אילו תוכניות חלות על החלקה ומה מצבה של כל אחת. כשאתם שוקלים קרקע מבין הקרקעות להשקעה שבאתר, עשו את אותה בדיקה.

חשוב לדעת: תוכנית שעדיין לא אושרה יכולה להשתנות או להידחות. הפקדה היא השלב שבו התוכנית מתפרסמת לציבור ונפתחת להתנגדויות. גם אחרי ההפקדה התוכנית עדיין לא מאושרת.

מהמידע התכנוני אפשר להבין גם אם הקרקע "זמינה לבנייה", כלומר אם חלה עליה תוכנית מפורטת שאפשר להוציא לפיה היתרי בנייה. תוכנית מפורטת היא תוכנית שקובעת בפירוט את המגרשים ואת מה שמותר לבנות בכל אחד מהם.

אם התוכנית המפורטת דורשת לאשר קודם תוכנית שתחלק את הקרקע למגרשים, כמו תוכנית איחוד וחלוקה, הקרקע עדיין אינה זמינה לבנייה. ההבדל חשוב: הוא קובע מה תקבלו מהמשווק.

איך מעריכים אם הקרקע טובה?

כדי להעריך אם קרקע טובה, בוחנים את המיקום, אם יש תוכנית לשנות את הייעוד ומה החליטו מוסדות התכנון על האזור. בקרו בקרקע ובדקו מה יש בקרבתה: שכונות מגורים, כבישים, תחבורה ציבורית, בתי ספר ומסחר. שימו לב גם לביקוש באזור, למשל אם נבנות בסביבה שכונות חדשות.

אם יש תוכנית לשינוי הייעוד, בררו מי יזם אותה, מי מקדם אותה היום והאם הרשות המקומית תומכת בה. את ההחלטות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תמצאו בפרוטוקולים של הישיבות שלה, באתר של הוועדה או באתר הרשות המקומית.

מה מקבלים מהמשווק לפני החתימה?

כשהקרקע אינה זמינה לבנייה והמוכר משווק קרקעות כעסק, מקבלים ממנו בחינם שומה לפי תקן 22. תקן 22 של מועצת שמאי המקרקעין קובע מה שומה כזו צריכה לכלול לכל הפחות.

את השומה תקבלו בכתב, לפחות שבעה ימים לפני שתחתמו על החוזה. אם מבקשים מכם לחתום על מסמך מחייב עוד לפני החוזה, שבעת הימים נספרים לפני החתימה עליו. כך יהיה לכם זמן לקרוא את השומה ולהתייעץ.

עם השומה מקבלים גם תמצית שלה. התמצית מציינת אם הסיכוי לשינוי הייעוד קלוש, כלומר נמוך מאוד. אם תרצו חוות דעת נוספת, תוכלו להזמין שמאי מקרקעין מטעמכם.

כמה עולה העסקה מעבר למחיר?

מעבר למחיר משלמים בדרך כלל מס רכישה של 6% משווי החלק שקניתם ושכר טרחה לעורך דין. אם בעתיד תאושר תוכנית שמעלה את שווי הקרקע, ייתכן שתשלמו גם היטל השבחה. את החשבון המלא תמצאו במדריך על העלויות.

כשאתם מתכננים את התקציב, זכרו שהייעוד של קרקע יכול להישאר כפי שהוא במשך שנים רבות. לכן כדאי להשקיע בקרקע סכום שתוכלו להשאיר בה לאורך זמן. במדריך על הפשרת קרקע תוכלו לקרוא כמה זמן נמשכו השלבים בכמה תוכניות לדוגמה.

מתי מעבירים את הכסף למוכר?

כדאי להעביר כסף למוכר רק אחרי שנרשמה לטובתכם הערת אזהרה על החלק שקניתם. כל עוד ההערה רשומה, עסקה שסותרת אותה תירשם רק בהסכמתכם או בצו של בית משפט. אם המוכר אינו רשום בנסח כבעלים או כחוכר, ייתכן שלא תוכלו לרשום הערה על ההתחייבות שלו. במקרה כזה בררו עם עורך דין מטעמכם איך תירשם ההערה לטובתכם, עוד לפני התשלום הראשון.

עד שההערה תירשם, בקשו שהכסף יחכה בחשבון נאמנות שמנהל עורך דין. דאגו שהחוזה יקבע את מועדי התשלומים ואת התנאי להעברת הכסף מהחשבון למוכר.

אחרי שההערה נרשמה, הוציאו נסח חדש ובדקו בו את השם שלכם, את מספר החלקה ואת החלק שעליו רשומה ההערה. ודאו שהוא החלק שכתוב בחוזה. חזרו על הבדיקה לפני כל תשלום נוסף.

מה הצעד הבא?

הצעד הבא הוא לקרוא את השומה לעומק. בזה עוסק המדריך הבא, על תקן 22.