בקצרה
מתחם המייסדים הוא שטח חקלאי בדרום נס ציונה. השטח נכלל בתמ"ל 3010, תוכנית של הוועדה הארצית למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל). לפי מאגר התוכניות של מינהל התכנון, נכון ל-22/10/2026 התוכנית בשלב של מילוי תנאים להפקדה. הפקדה היא פרסום התוכנית לציבור להגשת התנגדויות. הקרקע אינה זמינה לבנייה.
השלבים עד היתר בנייה
- הכרזה כמתחם מועדף לדיורינואר 2024ההכרזה חלה על כ-516 דונם.
- דיון בוותמ"ל והחלטה להפקיד בתנאיםיולי 2026
- פרסום להתנגדויותשלב אפשרי בהמשך, אם התנאים יתמלאו והתוכנית תופקד.
- דיון בהתנגדויות והחלטה על התוכניתיתקיים רק אם התוכנית תופקד.
- היתרי בנייהאחרי אישור התוכנית ולפי מה שהיא תקבע על איחוד וחלוקה. איחוד וחלוקה הוא איחוד מגרשים וחלוקתם מחדש בין בעליהם.
איפה נמצאת הקרקע
לפי כתבה באתר מרכז הנדל"ן מ-11/2025, המתחם תחום ברחוב ויצמן במזרח ובגבול השיפוט של רחובות בדרום. במערב הוא נוגע בשכונת כפר אהרון. בית העלמין של נס ציונה נמצא בתוך תחום התוכנית. מעבר לרחוב ויצמן, הציר שמחבר בין נס ציונה לרחובות, נמצא פארק המדע של רחובות.
תמ"א 70, התוכנית הארצית למטרו, מסמנת לאורך רחוב ויצמן את התוואי של קו המטרו M1. ליד המתחם היא מסמנת כניסה לתחנת מטרו. אישור תמ"א 70 פורסם ברשומות, העיתון הרשמי של המדינה, ב-21/05/2025.
מה קובעת התוכנית
תמ"ל 3010 חלה על 535.1 דונם ומוסיפה 7,696 יחידות דיור. היא מייעדת שטחים למגורים ולתעשייה קלה ומלאכה. חלק מהשטחים מיועדים למגורים ותעסוקה יחד. לצד אלה יש בה מבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, דרכים ותחנת תחבורה ציבורית.
| רכיב בתוכנית | היקף |
|---|---|
| יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח (מתוך כלל יחידות הדיור) | 1,150 |
| תעסוקה | כ-60,000 מ"ר |
| מסחר | כ-14,000 מ"ר |
| מבני ציבור | כ-16,000 מ"ר |
בעמוד השיווק מופיע היקף אחר: כ-300,000 מ"ר למסחר ולתעסוקה יחד.
מעל תמ"ל 3010 עומדות תוכניות רחבות יותר. תמ"מ 3/21/37 היא שינוי בתוכנית המחוזית של מחוז מרכז. יחד עם תמ"מ 3/21/37-106ב, היא מייעדת כאן 485.8 דונם לפיתוח עירוני. תמ"א 70 קובעת טבעות תכנון סביב תחנות מטרו עתידיות. סביב התחנה שליד המתחם היא מסמנת אזור שהיא מכנה "מרחב עירוני מוטה מטרו". התוכניות האלה אינן מאפשרות לבנות.
איפה התוכנית עומדת היום
אם התנאים יתמלאו, השלב הבא הוא ההפקדה. אחריה מגיעים הדיון בהתנגדויות וההחלטה אם לאשר את התוכנית. המדריך לשלבי האישור של תוכנית מסביר כל אחד מהשלבים.
עמוד השיווק מייחס את ההכרזה על המתחם כמתחם מועדף לדיור להחלטת ממשלה 1367 מ-01/02/2024. ברשימת המתחמים המוכרזים של מינהל התכנון, תאריך ההכרזה הוא 22/01/2024.
מה עוד לא ידוע
- מה התנאים שנקבעו להפקדה ומתי יתמלאו.
- מה עמדת עיריית נס ציונה היום. לפי הכתבה מ-11/2025, העירייה התנגדה לתוכנית בנוסח שהיה אז, והתוכנית לא עברה במוסדות התכנון המקומיים.
- האם התוכנית כוללת טבלאות איחוד וחלוקה ואיזה מגרש יוקצה לכל בעל זכויות.
- מי ישלם את היטל ההשבחה ובאיזה שלב. ההיטל הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על עליית שווי הקרקע בעקבות אישור של תוכנית.
- מתי תתקבל החלטה סופית על התוכנית. עמוד השיווק מציין פרק זמן לאישור. אין לכך מועד רשמי, ותוכנית יכולה גם להשתנות או להידחות.
מה כדאי לבדוק לפני רכישה במתחם הזה
- הוציאו נסח טאבו עדכני, העתק מאושר של מה שרשום על החלקה שמוצעת לכם. בדקו בו שהחלקה בגוש 3852 או בגוש אחר שבתחום תמ"ל 3010.
- אם החלקה מופיעה בטבלת העסקאות שבעמוד השיווק, בדקו בנסח את מספר הגוש שלה. ארבע החלקות שבטבלה בגוש 3852 נמצאות בתחום התוכנית. חלקה אחרת בטבלה נמצאת בגוש 6444, שרשום בהוד השרון.
- עמוד השיווק אינו מציין את גודל יחידת הקרקע שבמחיר. בקשו שההסכם יקבע במ"ר את גודל החלק שאתם קונים.
- בדקו בנסח אם החלק שאתם קונים רשום במושע, כלומר בבעלות משותפת. במושע, לאף אחד מהשותפים אין בקרקע חלק מסוים.
- עיינו במסמכי התוכנית באתר מבא"ת, אתר מסמכי התוכניות של מינהל התכנון. בקשו גם את ההחלטה האחרונה של הוותמ"ל, כולל התנאים שנקבעו בה.
- בררו מי המשווק, מה הקשר שלו לבעלי הקרקע ומי עורך הדין שמלווה את העסקה.
- ודאו שההסכם קובע מי ישלם את היטל ההשבחה ואת עלויות התכנון. בקשו שיקבע גם מה יקרה לכספכם אם התוכנית לא תאושר או תשתנה.
- קראו את המדריך לבדיקות לפני חתימה על קרקע.
תמונות מהאזור
שאלות נפוצות על מתחם המייסדים
האם תמ"ל 3010 אושרה?
לא. התוכנית עדיין לא הופקדה, ואישור הוא שלב מאוחר יותר.
האם אפשר לבנות היום על הקרקע במתחם המייסדים?
לא. גם עמוד השיווק מציין שהקרקע אינה זמינה לבנייה.
מה הקשר בין המתחם לתמ"א 70 ולמטרו?
ליד המתחם מתוכננת תחנת מטרו, כפי שראינו. תמ"א 70 אינה משנה את הייעוד של חלקה מסוימת ואינה קובעת לה זכויות בנייה. את הזכויות תקבע תמ"ל 3010, אם תאושר.
כמה יחידות דיור כוללת התוכנית?
תוספת של 7,696 יחידות דיור. לפי רשימת המתחמים המוכרזים של מינהל התכנון, ההיקף המתוכנן בהכרזה על המתחם הוא 7,000 יחידות דיור. בכתבה של מרכז הנדל"ן מופיעות כ-7,700.
מקורות
- מאגר התוכניות: תוכנית תמל/ 3010 מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- שכבת מתחמים מוכרזים של הוותמ"ל: נס ציונה - המייסדים מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תוכניות החלות בנקודה 31.91395,34.79772 (מרכז חלקה 14 בגוש 3852) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תוכניות החלות בנקודה 31.90914,34.79536 (מרכז חלקה 21 בגוש 3852) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תוכניות החלות בנקודה 31.91485,34.79797 (מרכז חלקה 39 בגוש 3852) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תוכניות החלות בנקודה 31.91619,34.79924 (מרכז חלקה 53 בגוש 3852) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- גוש 3852 חלקה 39 המרכז למיפוי ישראל (שכבת חלקות), אוקטובר 2026
- גוש 3852 חלקות 14, 21, 39 ו-53: נקודות המרכז (centroid) של כל חלקה המרכז למיפוי ישראל (שכבת חלקות), אוקטובר 2026
- גוש 6444 חלקה 59 (רשום בהוד השרון) המרכז למיפוי ישראל (שכבת חלקות), אוקטובר 2026
- מאגר התוכניות: תוכנית תמא/ 70 (סטטוס אישור, תאריך פרסום ברשומות 21/05/2025) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תמ"א 70 סביב הנקודה 31.913,34.8 (תוואי מטרו, כניסה לתחנה, טבעות) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- קומפילציית תמ"מ מחוז מרכז בנקודה 31.913,34.8 (ייעוד פיתוח עירוני, 485.8 דונם, לפי תמ"מ 3/21/37-106ב ותמ"מ 3/21/37) מינהל התכנון, אוקטובר 2026
- תוכנית הענק בנס ציונה מגיעה לוותמ"ל: 7,700 דירות חדשות על קרקע חקלאית מרכז הנדל"ן, נובמבר 2025
- רובע המייסדים נס ציונה – הדאון טאון החדש של העיר נדלן מאסטר, מאי 2026
- חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969: סעיף 27 (בעלות משותפת במקרקעין) ויקיטקסט (נוסח החוק), אוקטובר 2026
עודכן: 22 באוקטובר 2026
המידע בעמוד מתאר את המתחם ואת מצבו התכנוני לפי מאגר התוכניות של מינהל התכנון ומקורות שפורסמו, נכון לתאריך העדכון. הוא אינו הצעה לרכישה, אינו ייעוץ השקעות ואינו מבטיח שינוי ייעוד, מועד או מחיר. מחירים שמופיעים מצוטטים מעמוד השיווק של המתחם. לפני רכישה מומלץ לבדוק את הקרקע עם עורך דין ושמאי מקרקעין.
