היטל השבחה: כמה משלמים ומתי

במדריך הקודם הסברנו איך קרקע חקלאית יכולה להפוך לקרקע לבנייה. אם תאושר לקרקע כזו תוכנית שמעלה את שוויה, משלמים על העלייה היטל השבחה.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על עליית שווי הקרקע בעקבות אישור של תוכנית או של חריגה ממנה, בדרך כלל מחצית מהעלייה. עליית השווי הזו נקראת השבחה. את החריגה מהתוכנית מאשרים בהקלה או בהיתר לשימוש חורג. הקלה היא אישור מיוחד לחרוג מהוראות התוכנית בבקשה מסוימת. המדריך הזה עוסק בהיטל שחל בעקבות תוכנית חדשה.

את ההיטל משלם בעל הקרקע. אם הקרקע מוחכרת לתקופה ארוכה (חכירה לדורות), משלם אותו החוכר. היטל בעקבות תוכנית חל רק על קרקע שנמצאת בתחום התוכנית או גובלת בו.

כמה משלמים?

היטל ההשבחה הוא בדרך כלל מחצית מעליית השווי: מההפרש בין שווי הקרקע מיד אחרי שהתוכנית נכנסה לתוקף לבין שוויה ממש לפני כן. את שני הערכים קובע שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית, בהערכת שווי שנקראת שומת השבחה. הוא מעריך בכמה הייתה הקרקע נמכרת בשוק חופשי לפני התוכנית, עם הייעוד הקודם שלה, ובכמה אחריה.

ההיטל צמוד למדד שעלה פחות מבין שניים: מדד המחירים לצרכן ומדד תשומות הבנייה. ההצמדה נמדדת מהיום שבו התוכנית נכנסה לתוקף ועד יום התשלום.

ליד תחנות המטרו חלים שיעורים אחרים. תמ"א 70 היא התוכנית הארצית למטרו במטרופולין תל אביב. סביב כל תחנה היא קבעה אזור שנקרא מתחם השפעה. אם תאושר בו תוכנית שמגדילה את הבנייה מעבר לסף שבחוק המטרו, ההיטל יהיה 40% מעליית השווי. נוסף עליו ישולם לאוצר המדינה מס השבחת מטרו. את הסף, את שיעור מס השבחת מטרו ואת השיעור המופחת למי שמבקש היתר בנייה מפרט המדריך על תמ"א 70.

תמ"א 70 לבדה אינה מחייבת בהיטל. אם תאושר אחריה תוכנית מפורטת או תוכנית מתאר מקומית, השומה שלה תכלול גם את עליית השווי שנבעה מתמ"א 70.

מתי משלמים את ההיטל?

את ההיטל משלמים לכל המאוחר כשמממשים את הזכויות בקרקע: כשמוכרים אותה, כשמקבלים היתר בנייה או כשמתחילים להשתמש בה לפי התוכנית. מותר גם לשלם מקדמות על חשבון ההיטל עוד לפני שתיקבע שומת ההשבחה. שלושה מקרים נחשבים מימוש זכויות:

• העברה: מכירה של הקרקע או של חלק ממנה. גם העברה בלי תמורה נחשבת מימוש, אבל יש חריגים, ובהם מתנה לקרוב משפחה: בן זוג, הורה, סב או סבתא, צאצא (גם של בן הזוג), אח או אחות ובני הזוג שלהם.
• היתר בנייה: קבלת היתר לבנייה או לשימוש שלא היה אפשר לקבל בלי התוכנית.
• שימוש: תחילת שימוש בפועל בקרקע בדרך שהתוכנית התירה לראשונה.

אם תממשו רק חלק מהזכויות, תשלמו חלק יחסי מההיטל. שני כללים מבטיחים את התשלום. מכירה תירשם בטאבו רק אם הוועדה המקומית אישרה שההיטל שולם או שניתנה ערובה לתשלומו. גם היתר בנייה יינתן רק אחרי תשלום או ערובה.

אחרי שתוכנית אושרה, הוועדה המקומית עורכת לוח שומה: רשימה של החלקות שערכן עלה בעקבות התוכנית ושל עליית השווי של כל אחת. הלוח מוצג במשרדי הוועדה בתוך חצי שנה מאישור התוכנית. אם הוועדה לא הציגה את הלוח עד אז, או החליטה לדחות את עריכת השומה, השומה נדחית למועד המימוש.

מי משלם כשיש בחלקה כמה בעלים?

כשיש בחלקה כמה בעלים, כל אחד מהם משלם היטל לפי החלק שלו. הכלל הזה חל גם אם יש לכם יחידת קרקע: חלק בחלקה גדולה שעדיין לא חולקה למגרשים.

כל אחד משלם את חלקו כשהוא מממש את הזכויות שלו. לכן בעלים של אותה חלקה יכולים לשלם בזמנים שונים: אחד כשהוא מוכר את חלקו ואחר רק כשהוא מקבל היתר בנייה.

מה המשמעות של ההיטל כשקונים קרקע?

אם תאושר לקרקע תוכנית, ההיטל יקטין את החלק מעליית השווי שיישאר לכם, ולכן כדאי לכלול אותו בחישוב לפני הקנייה. תוכנית שעדיין לא אושרה אינה יוצרת חיוב בהיטל. בשלב הזה היא יכולה להשתנות או להידחות.

אם אושרה לקרקע תוכנית לפני הקנייה, המכירה לכם היא מימוש זכויות של המוכר, ולכן חל עליה הכלל שראינו על הרישום בטאבו. אם תאושר תוכנית אחרי שהקרקע נרשמה על שמכם, ההיטל יחול עליכם כבעלים.

אם אתם קונים קרקע שאינה זמינה לבנייה ממי שמשווק קרקעות כעסק, תקבלו ממנו בחינם שומה לפי תקן 22 ותמצית שלה. בתמצית מופיע אומדן של ההוצאות, ההיטלים והמסים שיחולו אם הייעוד ישתנה כפי שמציעה התוכנית שהמשווק מציג. לצד האומדן מצוין החלק שצפוי לחול עליכם.

באותה תמצית מצוין גם כמה זמן צפוי להימשך שינוי הייעוד ואם הסיכוי לשינוי כזה קלוש, כלומר נמוך מאוד. זו שומה אחרת משומת ההשבחה של הוועדה: היא נערכת לפני הקנייה, וההיטל מופיע בה כאומדן בלבד.

מה בודקים לגבי ההיטל לפני שקונים?

לפני החתימה בודקים אם אושרה לקרקע תוכנית, אם יש עליה חיוב בהיטל שעדיין לא שולם ומי יישא בו לפי החוזה. את רוב הבדיקות האלה אפשר לעשות בעצמכם:

• התוכנית: אם יש תוכנית, חפשו את המספר שלה במאגר התוכניות של מינהל התכנון ובדקו אם היא כבר אושרה. שלב התוכנית מופיע גם בעמוד של כל אחת מהקרקעות להשקעה שבאתר.
• המידע מהוועדה: הוועדה המקומית חייבת לענות בכתב על בקשה למידע על התוכניות שנוגעות לקרקע. בקשו אותו מוקדם, כדי שהתשובה תגיע לפני החתימה. התשובה כוללת את התוכניות שבתוקף, את אלה שהופקדו ואת אלה שפורסמה הודעה על הכנתן. הוועדה מוסרת בה גם מידע על חיוב בהיטל השבחה. איך מבקשים ותוך כמה זמן מגיעה התשובה, הסברנו במדריך על הוועדה המקומית.
• הנסח: הוציאו נסח רישום עדכני, כלומר העתק של מה שרשום על הקרקע בטאבו, וחפשו בו הערת אזהרה על חובת תשלום ההיטל. הוועדה יכולה להורות לרשום הערה כזו אחרי שהציגה לוח שומה. היעדר הערה כזו בנסח אינו מוכיח שאין חיוב, כי ייתכן שהוועדה דחתה את השומה למועד המימוש.
• החוזה: אם כבר אושרה לקרקע תוכנית, החוזה קובע מי יישא בהיטל בפועל, אתם או המוכר. כדאי שיקבע גם מה יקרה אם תאושר תוכנית אחרי החתימה ולפני שהקרקע תירשם על שמכם. בקשו מעורך הדין שלכם לוודא ששני הדברים כתובים בחוזה במפורש.
• ליד תחנת מטרו: בדקו אם הקרקע או התוכנית שחלה עליה נמצאות במתחם השפעה של תחנה.

מה הצעד הבא?

כשתמכרו את הקרקע, ייתכן שתשלמו גם מס שבח. השבח הוא הסכום שבו שווי המכירה עולה על שווי הרכישה בתוספת ההוצאות שהחוק מתיר לנכות. במדריך הבא נסביר איך מחשבים את המס, מתי יש פטור ממנו ומה מקטין אותו.