הפקעה לצורכי ציבור: מתי מקבלים פיצוי ומה בודקים לפני קנייה

במדריך הקודם הסברנו איך מחשבים מס שבח כשמוכרים קרקע. המדריך הזה מסביר מה קורה כשתוכנית מייעדת חלק מהקרקע שלכם לצורכי ציבור.

מהי הפקעה?

הפקעה היא נטילת קרקע בידי רשות לצורך ציבורי, כמו דרך, גן או בית ספר, גם בלי הסכמת הבעלים ובדרך כלל תמורת פיצויים. בחוק התכנון והבנייה השימושים האלה נקראים צורכי ציבור. הרשימה שלהם ארוכה, ויש בה בין השאר דרכים, גנים, שטחי נופש וספורט, שטחי חניה, מבנים לחינוך ולתרבות ומרפאות.

את ההפקעה מבצעת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, והשטח שהופקע נרשם בדרך כלל על שם הרשות המקומית.

יש מסלול נוסף: המדינה יכולה לרכוש קרקע לצורך ציבורי לפי פקודת הקרקעות מ-1943, בהחלטה של שר האוצר. מאז שהפקודה תוקנה, ברכישה כזו של המדינה משלמים פיצוי על כל השטח שנלקח. כאן נעסוק בעיקר בהפקעה של הוועדה המקומית.

מתי הוועדה המקומית יכולה להפקיע קרקע?

הוועדה המקומית רשאית להפקיע רק שטח שתוכנית ייעדה לצורכי ציבור, ומרגע שהתוכנית נכנסה לתוקף היא יכולה לעשות זאת בכל עת. כשתוכנית קובעת איפה יהיו המגורים, היא קובעת גם איפה יהיו השטחים הציבוריים. השטחים האלה יכולים לכלול גם חלקים מחלקות פרטיות שבתחום התוכנית.

בתשריט, כלומר במפה של התוכנית, לשטחים הציבוריים יש צבעים משלהם, כפי שהסברנו במדריך מה מסמן כל צבע בתשריט. הצבע מראה רק את הייעוד. אם תהיה הפקעה, היא תבוא בשלב מאוחר יותר.

ההליך עצמו מתחיל בהודעה על הכוונה להפקיע את הקרקע. ההודעה מתפרסמת ברשומות, העיתון הרשמי של המדינה. את החלק שהוועדה המקומית רשאית לקחת בלי פיצוי היא יכולה לקבל לידיה בלי לפנות לבית משפט, אחרי הודעה בכתב לבעלים שלושים יום מראש.

כמה מהקרקע אפשר להפקיע בלי פיצוי?

הוועדה המקומית רשאית לקחת בלי פיצוי עד 40% מהחלקה ורק לדרכים, למגרשי משחקים, לגנים, לשטחי נופש וספורט ולמבנים לחינוך, לתרבות, לדת ולבריאות. הפטור מפיצוי חל רק על הקרקע עצמה. על מבנים, עצים ודברים אחרים שמחוברים לקרקע משלמים פיצוי, אם הם הוקמו או ניטעו כחוק.

התקרה היא 40%, אבל היא אינה שיעור קבוע. שני כללים נוספים מגבילים את מה שאפשר לקחת:

• השטח שנשאר: החוק אוסר להפקיע חלק מחלקה אם השטח שנשאר יורד בערכו בגלל זה. לפי הפסיקה, האיסור חל רק כשאי אפשר להשתמש בשטח שנשאר באופן סביר. במקרה כזה הרשות צריכה לוותר על ההפקעה, או להפקיע את החלקה כולה ולשלם על כל השטח.
• החישוב המצטבר: התקרה מחושבת לפי החלקה המקורית, כפי שהייתה לפני ההפקעה הראשונה, וכל ההפקעות נספרות בה יחד. אם אחת מהן הייתה של הוועדה המקומית, כולן יחד יכולות לקחת בלי פיצוי עד 40% מהחלקה המקורית. מתוך התקרה הזו, הפקעות לפי חוקים אחרים יכולות לקחת בלי פיצוי רק עד 25%. על העודף משלמים.

מתי משלמים פיצוי ואיך קובעים את הסכום?

בהפקעה של הוועדה המקומית משלמים פיצוי לפי שווי השוק על שטח שמעבר לתקרה של 40%, על חלקה שמופקעת כולה ועל הפקעה לצורך ציבורי שהפטור אינו חל עליו, כמו הקמת שוק. שווי השוק הוא המחיר שהבעלים היו מקבלים אילו מכרו את הקרקע בשוק מרצונם.

גם בתוך התקרה אפשר לקבל פיצוי. שר הפנים רשאי להורות לוועדה לשלם גם על החלק הזה, אם הפטור מפיצוי גורם לבעלים "סבל", כלומר פגיעה גדולה מהמוצדק. ב-2018 קבע בית המשפט העליון שאם נלקח רק חלק מהחלקה והשטח שנשאר לא עלה בערכו, ככלל ראוי שהשר יורה על פיצוי. במקרה רגיל הפיצוי יכול להיות מלא.

הכלל הזה חל רק כשההודעה על הכוונה להפקיע פורסמה מ-24.5.2018 ואילך. אם ההודעה על החלקה שלכם פורסמה מאז והשטח שנשאר לכם לא עלה בערכו, פנו לשר הפנים ובקשו פיצוי. צרפו לבקשה חוות דעת של שמאי מטעמכם על שווי השטח שנשאר.

כשנלקח רק חלק, עלייה בשווי של השטח שנשאר יכולה להקטין את הפיצוי. נזק לשטח שנשאר מגדיל אותו. ברכישה של המדינה השווי נקבע ליום שבו פורסמה ברשומות ההודעה על הכוונה לרכוש את הקרקע. בהפקעה של הוועדה המקומית השווי נקבע ליום השישים אחרי הפרסום.

בהפקעה של הוועדה המקומית, אם אתם חולקים על סכום הפיצוי, מכריע בו שמאי מכריע, כלומר שמאי שממנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין. על החלטתו אפשר להגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. ברכישה של המדינה אתם בוחרים מי יכריע: ועדת השגות או שמאי מכריע.

את הסכום שאין עליו מחלוקת משלמים לכם בתוך תשעים יום. סופרים אותם מהיום שבו הרשות קיבלה את הקרקע לידיה, או מהיום שבו איתרה אתכם, אם הוא מאוחר יותר. הפיצויים צמודים למדד המחירים לצרכן ונושאים ריבית עד יום התשלום.

איך הפקעה משפיעה על ערך הקרקע ועל הקנייה?

ערך הקרקע תלוי בשטח שיישאר לכם אחרי ההפקעה ובזכויות הבנייה שהתוכנית נותנת לשטח הזה. הפטור מפיצוי מניח שההפקעה מיטיבה עם הבעלים: השטח שנשאר להם עלה בערכו, או שהם נהנים בדרך אחרת מהמטרה הציבורית.

בגלל החישוב המצטבר, גם הפקעות שהיו לפני שקניתם נספרות בתקרה. אם אתם קונים יחידת קרקע, כלומר חלק בחלקה גדולה שעדיין לא חולקה למגרשים, התקרה מחושבת לפי החלקה כולה.

אם החלקה נכללה בתוכנית איחוד וחלוקה, שטח שנלקח ממנה בחלוקה החדשה אינו נספר בתקרה. המדריך על איחוד וחלוקה מסביר מהי תוכנית כזו ואיך היא נעשית.

מה בודקים לפני שקונים?

בודקים מה התוכנית מייעדת בחלקה לצורכי ציבור, אם כבר פורסמה הודעה על הפקעה ואם נלקח בעבר שטח מהחלקה המקורית. את רוב הבדיקות אפשר לעשות בעצמכם:

• התוכנית: בדקו בתשריט ובהוראות התוכנית אם חלק מהחלקה מיועד לצורך ציבורי ולאיזה צורך. בדקו גם אם הצורך הזה הוא אחד מאלה שמותר לקחת בשבילם שטח בלי פיצוי, כמו דרך או גן. בעמודי הקרקעות להשקעה באתר מופיע ליד כל מתחם מצב התכנון שלו לפי מינהל התכנון, למשל התוכנית ושלבה. את הייעוד של החלקה עצמה מוודאים בתוכנית.
• הפרסומים: חפשו ברשומות, שם מתפרסמות הודעות על הפקעה, את מספרי הגוש והחלקה, המספרים שמזהים את הקרקע בטאבו.
• הוועדה המקומית: שאלו בכתב אם יש הליך הפקעה פתוח, אם נשלחה הודעה על כניסה לקרקע ואם כבר נלקח שטח מהחלקה המקורית ולפי איזה חוק.
• החוזה: אם כבר התחיל הליך הפקעה, ודאו שבחוזה יש סעיף שקובע מי יקבל את הפיצויים, אתם או המוכר.

מה הצעד הבא?

כשתמצאו חלקה שמעניינת אתכם, בדקו אותה לפי רשימת הבדיקות לפני החתימה והוסיפו לרשימה את בדיקות ההפקעה שתיארנו כאן.