מס שבח במכירת קרקע: איך מחשבים ומה מקטין אותו

במדריך הקודם ראיתם מהו היטל השבחה: תשלום לוועדה המקומית על עליית השווי שתוכנית יוצרת. מס שבח הוא תשלום אחר: משלמים אותו לרשות המסים כשמוכרים ברווח קרקע או זכות בה.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא המס על השבח, כלומר על הרווח ממכירת קרקע או זכות אחרת במקרקעין: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה וההוצאות שהחוק מתיר לנכות. זכות במקרקעין כוללת בעלות בקרקע וחכירה שלה ליותר מ-25 שנים.

כשתמכרו קרקע, כדי לרשום את העסקה בטאבו צריך אישור שאין בשל הקרקע חובות של מס שבח, מס רכישה ומס רכוש.

הפטור על דירת מגורים אינו חל על קרקע, אבל גם בקרקע יש עסקאות שבהן המס נדחה (ראו בהמשך).

על איזה רווח משלמים את המס?

משלמים על השבח הריאלי: החלק מהרווח שנשאר אחרי שמעדכנים את מחיר הקנייה ואת ההוצאות לפי מדד המחירים לצרכן. את מחיר הקנייה מעדכנים מיום הקנייה עד יום המכירה, ואת כל הוצאה מהיום שבו שילמתם אותה.

החלק ברווח שנובע רק מעליית המדד נקרא הסכום האינפלציוני. בקרקע שנקנתה מ-1994 ואילך הוא פטור ממס. בקרקע שנקנתה לפני כן משלמים מס על חלק ממנו (ראו בטבלה בהמשך).

החישוב שאתם מגישים עם הדיווח על המכירה נקרא שומה עצמית. באתר רשות המסים יש מחשבון לשומה עצמית.

כמה מס שבח משלמים על קרקע?

אדם פרטי (יחיד) שקנה קרקע מ-2012 ואילך משלם מס של 25% מהשבח הריאלי. אם קנה אותה לפני 2012, השבח הריאלי מתחלק בין כמה תקופות לפי מספר ימי הבעלות בכל אחת מהן, ולכל תקופה שיעור משלה. השיעורים מופיעים בטבלה:

למס הזה עשוי להתווסף מס יסף, כלומר מס נוסף על הכנסה שנתית גבוהה. השבח נחשב לחלק מההכנסה שלכם בשנת המכירה. על החלק מכלל ההכנסה החייבת במס שעולה על תקרה של 721,560 ש"ח משלמים מס יסף של 3%. על החלק מההכנסה החייבת ממקורות הוניים, כמו שבח, שעולה על התקרה, משלמים עוד 2%.

אילו הוצאות מנכים מהשבח?

מהשבח מנכים הוצאות ששילמתם בעצמכם בקשר לקרקע שאתם מוכרים, בתנאי שאי אפשר לנכות אותן במס הכנסה. הנפוצות שבהן:

• מס הרכישה, שעל קרקע הוא 6% מהשווי (ראו כמה עולה קרקע להשקעה).
• שכר טרחה בקנייה ובמכירה: של עורך דין, של שמאי ושל מודד.
• דמי תיווך, עד 2% מהמחיר בקנייה ועד 2% מהמחיר במכירה.
• היטל השבחה ששילמתם, אם לא נוכה במקום אחר.
• ריבית ריאלית על הלוואה שלקחתם כדי לקנות את הקרקע או להשביח אותה.

איך נראה החישוב בפועל?

החישוב נעשה בשלושה צעדים: מעדכנים לפי המדד את מה ששילמתם, מפחיתים אותו ממחיר המכירה ומכפילים את היתרה בשיעור המס. הטבלה מראה חישוב כזה לחלק בקרקע שנקנה מ-2012 ואילך.

מהי המקדמה על חשבון מס השבח?

כשאתם קונים קרקע, אתם מעבירים בדרך כלל חלק מהמחיר ישירות לרשות המסים, כמקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. לכן המקדמה אינה תשלום נוסף על המחיר. כשתמכרו, מי שיקנה מכם יעביר מקדמה על חשבון המס שלכם.

אם המוכר הוא חברה, המקדמה היא תמיד 7.5% מהמחיר. אם המוכר הוא יחיד שקנה את הקרקע עד 6.11.2001, המקדמה היא 15%. אם קנה אותה מ-7.11.2001 ואילך, המקדמה היא 7.5%. אין חובה להעביר מקדמה אם המוכר הציג אישור מפקיד השומה במס הכנסה שהמכירה פטורה ממס שבח ומהמקדמה.

את המקדמה תעבירו כששני התנאים האלה מתקיימים:

• שילמתם למוכר יותר מ-40% מהמחיר, או יותר מ-80% אם קניתם מקבלן.
• עברו 30 ימים מיום העסקה.

אם המקדמה גבוהה מהמס לפי השומה העצמית, כמו בדוגמה (שורה 7), כל אחד מהצדדים יכול לבקש להקטין אותה. את הבקשה (טופס 7155) מגישים עם הדיווח על המכירה. רשות המסים צריכה להחליט בתוך 20 ימים מהגשת הבקשה או מהגשת הדיווח של המוכר, לפי המאוחר. אם לא החליטה בזמן, הבקשה מאושרת מאליה. אם המקדמה הייתה גבוהה מהמס, ההפרש מוחזר למוכר צמוד למדד ובתוספת ריבית.

איך מס השבח משפיע על קניית קרקע?

כשאתם בוחנים קרקע, חשבו כמה יישאר לכם ממכירה עתידית אחרי מס השבח, ואם תאושר תוכנית, גם אחרי היטל ההשבחה. תוכנית יכולה להשתנות או להידחות, ולכן עד המכירה הרווח והמס הם הערכה בלבד. על שלבי האישור של תוכנית ראו הפשרת קרקע.

חלק מנתוני החישוב נקבעים כבר ביום הקנייה, ובהם השאלה אם הקרקע תירשם על שמכם או על שם חברה. יחיד יכול לבקש פריסה (ראו בהמשך), וחברה אינה יכולה.

לפני שתחתמו על חוזה הקנייה, בקשו מעורך הדין לבדוק שלוח התשלומים כולל את המקדמה ואת מועד העברתה. לפני שתמכרו, חברו את השבח להכנסות האחרות שלכם באותה שנה ובדקו אם עברתם את תקרת מס היסף.

אילו הקלות יש ומתי המס נדחה?

ההקלות העיקריות הן פריסה של השבח על כמה שנים ומס מופחת על פיצויי הפקעה. בכמה עסקאות המס רק נדחה, ולקרקע לבנייה יש הטבה זמנית בתנאים מצומצמים.

• פריסה. אם אתם תושבי ישראל, תוכלו לבקש לחלק את השבח הריאלי לחלקים שווים על פני עד 4 שנות מס: שנת המכירה והשנים שלפניה, אבל לא יותר משנות הבעלות שלכם בקרקע. כל חלק מצטרף להכנסה של אותה שנה וממוסה בשיעורי מס ההכנסה, ולכן בשנים של הכנסה נמוכה המס עשוי לרדת. הפריסה ניתנת רק אם הגשתם דוחות שנתיים למס הכנסה על השנים האלה.
• הפקעה. אם קרקע שלכם מופקעת ואתם מקבלים עליה פיצוי בכסף, תשלמו רק מחצית ממס השבח הרגיל. אם הקרקע הופקעה או הוחלפה בצו של רשות מוסמכת והפיצוי כולו הוא קרקע אחרת, המס יידחה עד שתמכרו את הקרקע שקיבלתם. ראו הפקעה לצורכי ציבור.

בעסקאות הבאות הפטור רק דוחה את המס: מי שקיבל את הקרקע ישלם אותו כשימכור אותה.

• מתנה לקרוב משפחה, למשל לבן זוג, להורה או לילד.
• חלוקה בין שותפים, כשכל הבעלים של חלקה משותפת מחלקים אותה ביניהם. אם אחד מהם קיבל כסף או שווה כסף כדי לאזן בין החלקים, הפטור אינו חל על החלק היחסי מהזכות שבעבורו קיבל אותו. אותם כללים חלים גם על איחוד וחלוקה לפי תוכנית. ראו גם יחידת קרקע: מה בדיוק קונים.
• העברה מנאמן לנהנה, כלומר ממי שהקרקע נרשמה על שמו אל מי שבשבילו הוא מחזיק אותה. הפטור ניתן רק אם הנאמן הודיע לרשות המסים על הנאמנות ועל הנהנה, ורק בהעברה לאותו נהנה. לכן בקשו לראות את ההודעה.

לכל אחד מהפטורים האלה יש תנאים, ולכן לפני עסקה כזו בקשו מעורך הדין לבדוק אותם.

התנאים להטבה הזמנית בקרקע לבנייה

• המוכר הוא יחיד.
• המכירה נעשית בין 1.6.2023 ל-31.12.2027.
• התוכנית החלה על הקרקע מתירה לבנות בה לפחות 8 יחידות דיור למגורים. מוכרים את כל הזכות בקרקע, או חלק ממנה תמורת בנייה על שאר הקרקע.
• ההטבה חלה רק על השבח הריאלי שנצבר עד 6.11.2001, כלומר רק על קרקע שנקנתה עד אז.
• היא אינה חלה על מכירה בלי תמורה, על מכירה לחברה שבשליטתכם ועל מכירה שכבר נהנית מפטור או ממס מופחת.

ההטבה מחושבת כשהבנייה מסתיימת. לפני המכירה בקשו מרואה החשבון לבדוק את התנאים.

מתי מדווחים על המכירה ומתי משלמים?

מדווחים על המכירה לרשות המסים בתוך 30 ימים ומשלמים את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים. את הימים סופרים מיום העסקה. התשלום נדחה כל עוד מי שקנה מכם לא קיבל חזקה בקרקע, לא שילם יותר מ-40% מהמחיר ולא קיבל ייפוי כוח לרשום אותה.

הדיווח נקרא הצהרה, ומגישים אותו באופן מקוון. מצרפים אליו את השומה העצמית, את חוזי המכירה והקנייה ומסמכים שמוכיחים את ההוצאות שאתם מנכים. מצרפים גם נסח טאבו או אישור זכויות: מסמך שמראה מי רשום כבעל הזכויות בקרקע.

מה הצעד הבא?

במדריך הבא תקראו מהי הפקעה לצורכי ציבור ומתי משלמים עליה פיצויים.