מכרזי רמ"י: איך הם עובדים ומה התוצאות מלמדות על מחירי קרקע

במדריך הקודם הסברנו מה קורה כשתוכנית מייעדת חלק מהקרקע לצורכי ציבור. המדריך הזה עוסק בדרך שבה המדינה עצמה משווקת מגרשים לבנייה: המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, רמ"י. חלק מהדוגמאות לקוחות משני מכרזים שוועדת המכרזים של רמ"י החליטה בהם באוקטובר 2026, בקצרין ובחריש.

מהו מכרז של רמ"י?

מכרז של רמ"י הוא הליך שבו רשות מקרקעי ישראל מחכירה קרקע לתקופה ארוכה, במכרז פומבי שבו מתחרים על מחיר הקרקע או במכרז הרשמה והגרלה שבו המחיר נקבע מראש. חוק חובת המכרזים מחייב את המדינה לעשות עסקה במקרקעין במכרז פומבי שנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו, למעט פטורים שנקבעו בתקנות.

קרקע של רמ"י אינה נמכרת. חוק-יסוד: מקרקעי ישראל קובע שהבעלות בקרקעות האלה לא תועבר, ולכן הזוכה במכרז מקבל זכות חכירה ולא בעלות. בחוברות של חריש ושל קצרין החכירה היא ל-98 שנים, עם אופציה להאריך אותה ב-98 שנים נוספות. מהי חכירה ובמה היא שונה מבעלות, הסברנו במדריך על קרקע פרטית וקרקע של רמ"י.

כל אחד מהמכרזים שקראנו פורסם עם חוברת מכרז, שמפרטת מה מוצע, מי רשאי להציע, כמה משלמים ומתי. בכולם המגרשים מוצעים לפי תוכנית שחלה עליהם כבר במועד הפרסום.

אילו סוגי מכרזים יש?

רמ"י משווקת קרקע בכמה מסלולים, ובהם מכרז פומבי, שבו מתחרים על מחיר הקרקע, ומכרז הרשמה והגרלה, שבו המחיר נקבע מראש.

• מכרז פומבי: כל מציע מגיש הצעת מחיר. בחריש, למשל, הוצעו 722 יחידות דיור ב-6 מתחמים, ומציע אחד יכול היה לזכות בעד שלושה מתחמים.
• מכרז הרשמה והגרלה: המחיר אינו נתון לתחרות. בשכונת רקפות בבאר שבע הוצעו כך 150 מגרשים לבנייה עצמית, ותאגידים לא היו רשאים להשתתף. מחירי הקרקע הופיעו מראש ברשימת המגרשים שבחוברת. החוברת קובעת שההגרלה נותנת לכל הצעה מספר קדימות, ושהזוכים בוחרים מגרש בשלב נפרד.

בהגרלה בבאר שבע קיבלו עדיפות נכים וחיילי מילואים לוחמים מחוסרי דיור. בשני המסלולים מצרפים להצעה ערבות לקיום ההצעה, כלומר בטוחה שהמציע יעמוד בהצעה שלו. בחריש נדרשה ערבות בלתי מותנית של בנק או של חברת ביטוח.

גובה הערבות שונה מאוד בין המסלולים. בהגרלה בבאר שבע נדרשה ערבות של 5,000 ש"ח לפחות. במכרז פומבי החוברת קובעת סכום לכל מתחם, ובמתחם אחד בחריש נדרשו 4,798,000 ש"ח.

איך נקבע מחיר המינימום?

בחלק מהמכרזים מחיר המינימום הוא אחוז מהערכת השמאי, והאחוז עולה ככל שמוגשות פחות הצעות כשרות. הצעה כשרה היא הצעה שעומדת בתנאי החוברת. זו השיטה בחוברות של חריש ושל בית שמש. מתחילים מהשומה, כלומר הערכת השווי של השמאי, ומכפילים אותה ב-91% בעבור זכות החכירה. את התוצאה מכפילים בשיעור שתלוי במספר ההצעות הכשרות.

כשמוגשת הצעה כשרה אחת בלבד, מחיר המינימום גבוה יותר משלוש פעמים מאשר כשמוגשות שלוש הצעות כשרות או יותר. הצעה שנמוכה ממחיר המינימום נפסלת ואינה נספרת בין ההצעות הכשרות. במכרז באזור התעשייה בקצרין, לעומת זאת, לא נקבע מחיר מינימום בכלל.

מה משלמים מעבר להצעה?

בחוברות של חריש, בית שמש וקצרין ההצעה היא על הקרקע בלבד, ומעליה הזוכה משלם מע"מ, הוצאות פיתוח ומיסים. המע"מ מתווסף לפי השיעור שיהיה בתוקף ביום התשלום. הזוכה נושא גם במיסים שהחוק מטיל עליו, כמו מס רכישה.

הוצאות הפיתוח משולמות בנפרד מההצעה, והן יכולות להיות גדולות בהרבה מההצעה עצמה. בנווה שמיר בבית שמש, למשל, לפי נתוני המכרז של רמ"י, ההצעה הזוכה הייתה 22,770,770 ש"ח, והוצאות הפיתוח של אותו מתחם היו 90,353,036 ש"ח.

גם במסלול ההגרלה הוצאות הפיתוח יכולות לעלות על ערך הקרקע. בבאר שבע, במגרש אחד בשטח 533 מ"ר, ערך הקרקע לפי נתוני המכרז היה 704,800 ש"ח. הוצאות הפיתוח של אותו מגרש היו 1,706,726 ש"ח, יותר מכפליים מערך הקרקע.

מה קורה אחרי שזוכים?

בחריש ובקצרין, עם אישור ועדת המכרזים על זוכה, רמ"י מממשת את הערבות "כתשלום ראשון על חשבון התמורה" עבור הקרקע, ואת היתרה משלמים בתוך 90 יום. בכל מכרז כדאי לבדוק את המועדים בחוברת שלו.

מה תוצאות המכרזים מלמדות על מחירי קרקע?

תוצאה של מכרז מראה כמה הציעו מתחרים על מגרש מסוים, על הקרקע בלבד ובמועד מסוים, ולא את מחיר השוק של קרקע אחרת באזור. בקצרין ובבית שמש רמ"י פרסמה גם את ההצעות שלא זכו. כך אפשר לראות אם המציעים העריכו את המגרש באופן דומה או שונה מאוד.

בקצרין, למשל, ועדת המכרזים בחרה ב-20.10.2026 זוכים בכל המגרשים שהוצעו באזור התעשייה. ההצעה הזוכה במגרש 62 הייתה 3,950,000 ש"ח. ההצעות האחרות על אותו מגרש היו 501,000 ש"ח ו-225,555 ש"ח. הפער מראה שהצעה זוכה היא המחיר שמציע אחד היה מוכן לשלם, ולא מחיר שוק. הפרטים המלאים נמצאים בעדכון על המכרז בקצרין.

גם מכרז שהסתיים בלי זוכה מלמד על המחירים. בחריש דנה ועדת המכרזים ב-26.10.2026 ב-6 המתחמים של המכרז, ולא בחרה זוכה באף אחד מהם. לשלושה מתחמים לא הוגשה אף הצעה. בשלושת האחרים רמ"י סימנה את ההצעות שהוגשו "לא בטווח".

באחד מהמתחמים האלה הוגשה הצעה אחת, של 4,220,000 ש"ח. היא נמוכה ממחיר המינימום שרמ"י רשמה לאותו מתחם, 6,703,650 ש"ח. עוד על התוצאה תמצאו בעדכון על המכרז בחריש.

מחירים ליחידת דיור במכרזים נוספים, וההבדל בין מגרש במכרז לבין יחידת קרקע, תמצאו במדריך כמה עולה קרקע להשקעה.

איך בודקים מכרז מסוים?

את החוברת, את רשימת ההצעות ואת התוצאה של מכרז אפשר לקרוא במערכת המכרזים של רמ"י. כדאי לעבור בה על שלושה דברים:

• התנאים: מי רשאי להשתתף, כמה ערבות נדרשת לכל מגרש והאם יש מחיר מינימום. כל חוברת קובעת את התנאים שלה, ואין כלל אחד לכל המכרזים.
• המועדים: בחריש המכרז פורסם ב-24.3.2026, והמועד האחרון להגשה היה 26.10.2026. לפי החוברת שם, אפשר להגיש הצעה מקוונת לכל המוקדם 21 ימים לפני המועד האחרון.
• התוצאה: כשאין זוכה, בדקו מה רמ"י רשמה לכל מתחם: שלא הוגשו הצעות, או שההצעות לא היו בטווח.

מה הצעד הבא?

את התוצאות של מכרזים שעדיין לא הוכרעו, כמו המכרז למגרשי מלונאות באשקלון, תמצאו בעדכונים באתר. אם אתם בודקים קרקע לקנייה, רשימת הבדיקות לפני החתימה מרכזת את מה שבודקים בעסקה עצמה.